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房屋的次承租人是否享有优先购买权

优先购买权

  【案情】

  胡军拥有一处闲置的临街店面。2006年3月,经人介绍,胡军与齐民协商签订了房屋租赁合同,约定:齐民租赁胡军的临街店面开办时装店,租金每月3000元,按季度支付;租期3年。但时装店开办后,齐民经营不善,导致亏本。经过协商,在得到胡军允许的情况下,齐民将该店面转租给张和。2007年8月,胡军因病急需用钱,决定转让该店面。经过与张和的协商,双方签订了房屋买卖合同,张和以20万元购买胡军的临街店面。齐民获悉后提出,自己也愿以柱同的价格购买该店面,要求胡军解除与张和的房屋买卖合同,遭到拒绝。齐民向人民法院提起诉讼,请求确认胡军与张和的房屋买卖法律关系无效和自己与胡军以同等条件成立的房屋买卖法律关系有效。

  【双方争议观点】

  ■原告齐民诉称,《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”转租是指承租人不退出租赁关系,而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中,出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效,次承租人与出租人之间没有权利义务关系,当因次承租人的原因发生租赁物损害时,出租人有权向承租人要求赔偿,同时次承租人也不能向出租入主张权利,因此,如次承租人不能实现租赁权而遭到损郭寸,其只能向承租人请求赔偿,因为次承租人的租赁权是基于承租k的租赁权而产生的。由此可见,次承租人在出租人买卖房屋时不享旨优先购买权,当然,在房屋转让后,当原租赁合同未到期时,因原丑赁合同继续有效,转租合同也仍然有效,次承租人仍可占有、使用丑赁物;但在原租赁合同有效期限届满后,次承租人就不能占有、使羽租赁物了。在本案中,自己承租胡军店面期间,经出租人的默示同蓉,将店面转租给张和。但自己享有诉争店面的优先购买权。胡军在彩通知自己的情况下,即与出租店面的次承租人张和签订房屋买卖合司,侵犯了自己的优先购买权,请求确认胡军与张和的出售店面合同无效,同时确认自己与胡军以同等条件的房屋买卖法律关系成立。

  ■被告胡军辩称,齐民已丧失对诉争店面的优先购买权,其要求确认自己与张和出售店面合同无效的请求应予驳回。理由是齐民经出租人的默示同意,将店面转租给张和,即在张和与齐民之间成立了一个新的租赁关系,齐民源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至张和享有,故齐民实际上不再享有优先购买权。自己将争议店面出售,A实际租赁和使用店面的张和,并不存在侵犯齐民的优先购买权的情况。

  【南京房产律师点评】

  我国法律对承租人将租赁房屋转租后的优先购买权未作明确的规定。我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是:维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系,特别是居住房屋的依赖关系,体现了社会中的一种基本人权关系;维护承租人对财产的稳定使用的状况,发挥财产利用的最大效能,促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益,形成了与租赁物的依赖关系,而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。

  经过出租人的同意的转租受法律的保护,在合法的转租中,承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人,在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移。为此,法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义,即承租人在转租房屋的同时,已将房屋的优先购买权一并转移,由次承租人实际享有房屋的优先购买权,承租人不再享有房屋的优先购买权。因此,在本案中,齐民已丧失对诉争店面的优先购买权,因为其原先享有的优先购买权已经随着转租关系的成立而由次承租人张和享有。其要求确认胡军与张和出售店面合同无效的请求应予驳回。

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南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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