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部分房屋的承租人对整栋房屋是否享有优先购买权

部分房屋的承租人对整栋房屋是否享有优先购买权

  【案情】

  魏冬在某城市工作。由于单位没有提供宿舍,魏冬租赁了当地居民姜向阳的三居室房屋中的一间居住(姜向阳自用其余的两间)。双方签定了书面的租赁合同,约定:租期1年,自2007年3月至2010年3月;租金每月600元,按季度交纳;承租人不负担水电费、取暖费等其他费用。2009年7月,姜向阳打算出卖该房屋,单位同事李准打算购买。双方经协商后签订了房屋买卖合同。魏冬获悉后认为,姜向阳出卖房屋时未通知自己,侵犯了自己的优先购买权,要求姜向阳解除与李准的房屋买卖合同,自己愿以同等条件购买该房屋,遭到姜向阳的拒绝。双方经协商未果,魏冬向人民法院提起诉讼。

  【双方争议观点】

  原告魏冬诉称,根据《合同法》第230条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权是法律赋予承租人的优先购买出租房屋的权利。只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋,承租人就享有优先购买权。自己作为姜向阳所有的三居室中部分房屋的承租人,在姜向阳出卖房屋的情况下,享有以同等条件优先购买的权利。姜向阳在未通知自己的情况下,将房屋出卖给他人,违反了法定义务,侵犯了自己的优先购买权。请求人民法院确认姜向阳与李准签订的房屋买卖合同无效,并支持自己以同等条件购买房屋的主张。

  ■被告姜向阳辩称,根据法律规定,出租人出卖出租房屋,承租人才享有优先购买权,承租人的优先购买权仅指租赁物,不能延伸至非租赁物。法律对出租人出卖整栋房屋,而承租人只承租该房屋一部分,承租人是否享有优先购买权没有明确规定,因此,当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时,承租人不享有优先购买权。原告魏冬只是租赁整栋房屋的一部分,自己出售的是整栋房屋,魏冬主张优先购买权,没有法律依据。

  【南京房产律师点评】

  《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时,承租人是否享有优先购买权,取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖,在可以分割出卖的情况下,出租人是分割出卖,还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖,出租人是分割出卖房屋,承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围,现出租人出卖的房屋又是分割出卖,出租人出卖租赁范围外的房屋,没有法律义务让承租人行使优先购买权,否则,就侵犯了出租人的权利。相反,在此情况下,不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权,也没有侵犯承租人的权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖,或虽可分割出卖,但出租人不同意分割出卖,要求整体出卖,承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割,或虽可分割,但出租人不同意分割出卖,要求整体出卖,在此情况下,出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋,其出卖行为直接影响到承租人的利益,必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围,但有充分的理由:超出部分与租赁部分房屋连为一体,无法分割,或虽可分割,但因出租人原因,要求整体出卖,均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人的利益。反之,不让承租人行使优先购买权,则侵犯了承租人的优先购买权,影响承租人的利益。

  承租人的优先购买权是法定的,不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。根据上述法律和司法解释的规定,出租人出卖出租房屋,应当在出卖前的合理期限内,通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告方的意见是片面、机械地理解优先购买权的

  法律规定。只要稍微转换一下出租人出卖整栋房屋的性质审视角度,就会得出承租人是否享有优先购买权的正确结论。出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋,并未改变出卖租赁房屋的性质,仍然是出卖租赁房屋的行为。因为其出卖的标的物含有租赁物,只是大于租赁物。难道说出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋,就不是出卖租赁房屋吗?很显然不能得出这个结论。因此,出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质,其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件,不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出

  卖,是其能否实际行使优先购买权的前提。法律规定承租人的优先购买权不是无条件的,而是有条件的,必须在同等条件下行使。在该案中,具体表现为魏冬是否愿意接受出租人的整体出卖条件,是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题,而不是承租人是否享有优先购买权的问题。承租人的优先购买权首先得由出租人于出卖前合理期限通知后,才能实际开始行使。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖,承租人愿意接受整体出卖条件,承租人即享受优先购买权,不愿接受该条件,承租人则放弃了优先购买权,出租人可依法对外出卖。

  出租人整体出卖房屋,承租人行使优先购买权,有利于维护交易秩序的稳定,兼顾出租人和承租人利益,符合优先购买权的立法精神和目的。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋,在同等条件下,卖给第三人和卖给承租人,其利益不受任何影响,出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。基承租人承租出租人房屋的事实前提,故法律规定承租人的优先购买权。出租人整体出卖房屋时,在同等条件下,承租人享有优先购买权,照样对出租人利益不构成影响,相反能兼顾承租人利益,使租赁房屋不因出租人出卖房屋受任何影响,符合优先购买权的立法精神和目的。在本案中,出租房屋整体出卖,出租人应在出卖前3个月通知租赁户。在同等条件下,承租人魏冬享有优先购买权。出租人出卖房屋时,并未通知承租人,侵犯了承租人的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2l条的规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”。因此,在被告与第三人已经签订房屋买卖合同的情况下,原告不能请求确认合同无效,但可以向被告请求赔偿。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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