南京房地产律师网:主页 > 房产案例 >

在房屋整体出售的情况下,承租人能否对其承租的部分房屋主张优先

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月05日 16时31分02秒

在房屋整体出售的情况下,承租人能否对其承租的部分房屋主张优先购买权

  【案情】

  甘平是某地居民,在当地城郊拥有一套平房和一个完整的院落。平房共有7间,正房3间,东偏房和西偏房各两间。由于甘平在城里购买了住宅,便将闲置的平房出租。7间平房分别由曹华和张文两家承租。曹华承租正房3间和东偏房两间,张文承租西偏房两间。双方签订了租赁合同。2009年6月,甘平由于急需用钱,打算将平房出售。在未通知张文的情况下,甘平单独和曹华协商,以10万元的价格将平房出售给曹华。双方签订了房屋买卖合同。张文获悉后,要求甘平将自己承租的两间平房以相应的价格出售给自己,遭到甘平的拒绝。双方发生争议,诉至人民法院。

  【双方争议观点】

  原告张文诉称,甘平的平方一套共7间,一直分割为两部分分别由自己和曹华承租。现在甘平拟将平房出售,自己和曹华分别对各自承租的部分享有优先购买权。只有在一方不愿意购买的情况下,另一方才可以购买整套房屋。而甘平在未通知自己的情况下,与曹华单独签订房屋买卖合同,将整套平房出售给曹华,显然侵犯了自己作为承租人享有的优先购买权。请求人民法院确认甘平与曹华的房屋买卖协议部分无效,并要求以相应价格购买自己承租的两间平房。

  被告甘平辩称,曹华承租的5间平房和张文承租的两间属于同一个院落,构成了一个不可分割的整体。如果人为将其分割后出售,必然会降低房屋的价值。自己和房屋的主要承租人曹华协商出售房屋,并无不当。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

  第三人曹华提出,争议的房屋是一个整体,不能分割出售,否则将降低其使用价值。自己承租了7间平方中的5间,是出租房屋的主要承租人,在优先购买权的序列上应当比原告优先。自己和房主签订房屋买卖合同,并无不当。请求人民法院确认有效。

  【南京房产律师点评】

  本案涉及到房屋承租人的优先购买权问题。所谓房屋的优先购买权,是指房屋承租人在出租人在出卖所租赁房屋时,同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。其法律依据有:1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人末按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

  房屋优先购买权总的来说具有以下几个特点:(一)承租人的优先购买权是一种法定民事权利,是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。它并非基于租赁双方当事人协议而产生,也不能由双方当事人协商后事先取消。(二)承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权,而非纯粹债权性质的请求权。理由主要有:第一,房屋承租人优先购买权系由法律直接规定的,这与债权纯系当事人自由设定原则不相符合。第二,根据债权相对性原则,纯粹的债权不得对抗第三人,权利人只能获得相应赔偿,而事实上我国的承租人优先购买权是可以对抗第三人的。在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定,擅自将租赁房屋出卖给第三人的,承租人可以据此要求法院宣告该房屋买卖关系无效。第三,通常情况下,纯粹的债权是一种独立的权利,而优先购买权具有附从性,是附从于租赁事实的。所以,我国房屋承租人的优先购买权是一种物权性质的请求权。(三)优先购买权是一种期待权。如果出租人不出卖房屋,则承租人不得以享有优先购买权为理由要求出租人将房屋卖给承租人。只有当房屋出租人出卖房屋时,承租人的优先购买权才可能转变为现实的权利。(四)优先购买权是一种限制权。相对于出租人来讲,承租人的优先购买权其实是对他所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权,出租人便不得将房屋卖给第三人。(五)优先购买权是一种可能权。所谓的可能权,是指“权利人依自己的行为而使他人与他人间的法律关系发生变动的权利”。作为优先购买权权利人的承租人可以以自己主张优先购买权的行为而使出租人与第三人之间就租赁房屋形成的房屋买卖关系无效,所以承租人的优先购买权是一种可能权。

  就本案而言,房屋承租人张文对于承租房屋具有优先购买权自无异议。《合同法》第230条并没有对承租人享有优先购买权的条件作出限制,也没有在享有优先购买权的承租人之间对实现的顺位作出选择性规定。被告出售房屋前没有通知原告参加竞买,违反了法定的通知义务。事实上,如果通过竞价的方式,房屋可能会卖到更高的价钱。现原告根据《合同法》和有关司法解释,主张被告和第三入侵犯其优先购买权应予支持;第三入主张承租的房屋比原告多,因此优先享有房屋购买权,没有法律依据。

  但在房屋存在多个承租人,出租人意欲整体出售,而承租人要求购买自己承租的部分房屋时,应当结合以下因素综合把握:(1)房屋能否分割。如果不能分割或分割后降低房屋的使用价值,应当允许出租人整体出售。(2)分割转让是否影响房屋的交易价值。出租人作为所有权人,其利益应受到最大程度的保护,不能因为承租人享有优先权,出租人还要牺牲经济利益去满足之。(3)即使在承租人不享有优先购买权的情况下,出租人提前通知的义务也不能免除,这是出租人的法定义务。在本案中,争议的房屋共有7间,享有同一个院落,构成了一个完整的整体,如果分割后出售显然会降低房屋的价值,损害出租人的利益。因此,原告要求以相应价格购买自己承租的部分房屋的诉讼请求不能得到支持。本案争议的房屋应当作为一个整体由全部承租人竞价购买。

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”因此,在被告与第三人已经签订房屋买卖合同的情况下,原告不能请求确认合同无效,但可以向被告请求赔偿。

  由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。

房产律师相关文章

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
南京房产律师网是房地产专业南京律师网站.代理南京商品房买卖纠纷案件,二手房律师解答南京二手房买卖合同律师咨询.
专业房产律师手机18652978111
房产律师南京热线02581728111
南京房产律师网址 www.zylsw.com.cn
地 址:南京市汉中门大街301号南京国际
服务外包产业大厦1幢A座11楼