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因出租房屋内空气污染解除合同的,已付租金应否返还

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月05日 16时30分19秒

解除合同,租金返还

  【案情】

  陈明有一套闲置房屋。2007年4月,陈明与周文签订租赁合同,约定:周文承租陈明的闲置房屋,租金为每月2000元,支付方式为季付;租赁期限自2007年6月至2008年6月。合同签订后,周文支付陈明3个月的租金及保证金后入住。2007年7月,周文向消费者协会投诉称,自己承租的房屋内空气质量存在问题,致居住后身体不适,经某研究院对租赁房屋内的空气质量进行检测,结论为:租赁房屋卧室、客厅空气中甲醛浓度不符合GB50325 - 2001卫生标准。周文要求陈明退还已付租金及保证金并赔偿损失。因陈明不同意,消费者协会于2007年8月出具终止调解书。2007年9月,周文以陈明为被告向法院起诉,要求解除合同,陈明退还租金和保证金、赔偿损失。

  【双方争议观点】

  ■原告周文诉称,按照合同约定,陈明应将房屋附属生活配套设施在良好的状态下,出租给自己使用。现由于房屋附属生活配套设施造成室内空气甲醛浓度超标,已经违反合同约定,要求陈明退还3个月租金和保证金。

  ●被告陈明辩称,周文在租房前曾多次实地看房,从未提出过空气质量问题,双方在平等自愿基础上签订租赁合同,是双方当事人的真实意思表示,应当按照合同履行。陈明要求解除合同和返还保证金,自己表示同意,但合同已经履行的部分不应返还。周文已经居住和使用了房屋,应当支付相应的费用。而且其提前解除合同,给自己造成了损失。因此,不同意返还租金。

  【南京房产律师点评】

  在本案中,出租人交付的房屋存在质量瑕疵,是导致纠纷的原因。所谓瑕疵,一般包括权利瑕疵和物的瑕疵,与本案有关的仅为物的瑕疵,或者称质量瑕疵。《产品质量法》所称的“瑕疵”是指:产品不具备应有的使用性能;产品质量不符合明示的质量状况;产品存在危及人身、财产安全的不合理的危险;产品丧失原有的使用价值。这一表述对物的瑕疵概括得比较全面,对上述几种情形的瑕疵可以从不同角度分为:构成缺陷的瑕疵和一般瑕疵、表面瑕疵和隐蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。

  结合本案来看,出租人交付的房屋存在默示瑕疵、隐蔽瑕疵及构成缺陷的瑕疵。首先,双方的租赁合同中虽然没有房屋空气质量合格的约定,但甲醛超标的房屋并不符合居住使用的条件,长期居住反而会给人的身体健康带来一定危害,这在现代生活中已是一般的生活常识。依照某研究院出具的检测报告,参照国家质量监督检验检疫总局、建设部于2001年11月26日联合发布,并于2002年1月1日起实施,2006年修订的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》( GB50325 - 2001)的规定,出租房屋内甲醛含量超标的事实显而易见。因此该出租房屋存在“默示瑕疵”,并且当事人对此并未做出过免责的约定。其次,该出租房屋存在隐蔽瑕疵。出租人认为,承租人与自己订立合同时曾多次看房,从未提出过空气质量问题,由此订立的合同是双方的真实意思表示,应当得到履行。出租人这一观点的错误即源于没有认识到本案出租房屋的瑕疵为“隐蔽瑕疵”。对于一般人来说,房屋内空气质量的不合格,属于无法直接感知到的瑕疵。只有经过专业的检测机构、使用专业的检测仪器、运用科学的检测方法,才能够判断空气质量是否符合国家为保护居住人的身体健康而制定的标准。本案承租人也正是在入住使用后身体不适才委托专业机构检测,从而发现了出租房屋的这一隐蔽瑕疵。最后,本案出租房屋存在构成缺陷的瑕疵。由于该瑕疵的存在使合同目的无法实现,并给承租人的身体健康造成了损害。

  我国《合同法》第111条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”根据《合同法》第61、62条的规定,当事人就质量等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;对质量要求仍不能明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。根据本案承租人周文与出租人陈明的约定,租赁房屋的用途是居住使用,陈明应将房屋附属生活配套设施在良好的状态下,出租给周文居住使用。附属生活配套设施的良好这一约定,虽然没有进一步明确包括保证这些设施不污染房屋的空气,但这一内容应当是应有之义。如果将这一条款作为约定不明,本文之前提到的国家标准亦对房屋空气的质量有具体的标准。本案房屋的空气质量不符合该标准,原因是房屋出租人提供了具有瑕疵的房屋(如前论述,该房屋的瑕疵为隐蔽瑕疵、构成缺陷的瑕疵和默示瑕疵),提供房屋的出租人因此即违反了默示担保义务,应当为此承担违约责任。另外,我国《合同法》第216条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这一法律规定也构成了所有出租人的默示担保义务,一旦违反,即构成违约。

  出租人构成违约,承租人可选择请求出租人承担不同的违约责任,例如要求支付违约金、要求减少租金等,直至要求解除合同。本案中,周文在得知租赁房屋内甲醛含量超标的事实后,即向陈明提出要求解除合同,并退还已收取的租金、保证金,但出租人陈明不同意解除合同,周文因此诉至法院。这一过程实质为承租人因出租人的违约而行使单方解除权,出租人对该行为提出异议,承租人因此请求人民法院确认解除合同的效力。承租人这一诉请的请求权基础即是我国《合同法》第94条、第96条之规定。我国《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第96条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持: (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”这些法律规定为当事人行使单方合同解除权赋予了法律依据,同时也设置了相应的限制。

  本案情形可以适用《合同法》第94条第4款的规定,因为交付空气质量不合格的房屋之行为可以认定不能使承租人实现居住房屋的合同目的。考虑到关于租赁合同已有专门的法律规定,也可以适用《合同法》第94条第5款的规定,即当符合法律规定的其他情形时,当事人可以解除合同。这一法律规定,本案中是指《合同法》第233条关于租赁物的明确规定:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。据此,周文作为承租人,可以行使合同的解除权,且对已通知过陈明这一节事实双方都无异议,因此周文行使解除权的形式也符合了合同法的规定,其诉请应当得到支持。

  关于合同的解除是否具有溯及力,历来争论颇多。有人认为合同的解除对已经履行完毕的部分不具有溯及力,有人认为继续性合同中,合同解除不具有溯及力,有人认为合同的解除具有溯及力。我国《合同法》并未一刀切地规定合同解除有无溯及力,而是规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

  首先,继续性合同中的合同解除不具有溯及力的见解依据不足。有人持继续性合同中的合同解除不具有溯及力的观点,其主要依据为继续性合同多为以使用、收益标的物为目的的合同,这样的合同履行一段时间之后,受领人所享用的标的物之效益无法恢复到合同订立以前的状态。这一理由事实上是对恢复原状的曲解。恢复原状只需使双方当事人的关系恢复到合同订立以前的状态即可,不可能强求一切事物原封不动回到以前的状态。标的物被使用、享用的效益无法原样返还,但可以通过金钱补偿等其他方式达到恢复原状的效果。本案中的租赁合同即属于继续性合同,其是以房屋的使用、收益为合同目的。出租方为履行合同而让渡了房屋使用、收益的效益,承租方为履行合同而支付房租。对于出租方来说,恢复原状即要求其退还承租方交纳的房租;对于承租方来说,其可以通过以金钱补偿的方式返还其所享用的房屋使用、收益的价值。

  其次,合同是否有溯及力,要以尽量保护债权人为重要判断依据。解除合同是非违约方的自我救济权利,因此合同的解除是否有溯及力应当充分考虑怎样更有利于保护非违约方、惩罚违约方。如果认为继续性合同的合同解除一概没有溯及力,将会产生不公平的结果。就如本案的租赁合同,合同履行过程中承租人支付的价款是与合格的标的物的使用价值是相对应的。由于出租人违约(尤其在交付不符合合同约定的租赁物的情况下)导致承租人解除合同,承租人支付的价款与标的物的使用价值不等价,如果不允许合同解除具有溯及既往的效力,则对承租人极不公平,违约的出租方反而因此有不当的获利。本案应当返还租金、保证金并赔偿损失。但鉴于周文已经居住和使用房屋达3个月,在租金当中可以做适当扣除。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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