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故意隐瞒房屋已出租事实并给承租人造成损失,应否赔偿

故意隐瞒房屋已出租事实并给承租人造成损失,应否赔偿

  【案情】

  吴华有一套三居室房屋,于2006年出租给李志,双方签订了为期3年的房屋租赁合同。2007年,吴华见当地房价上涨,觉得李志给的租金太低,打算毁约。经过中介机构的介绍,吴华与家在外地的钱风取得了联系。钱风对昊华的房屋面积和位置比较满意,给出的价格较高,吴华当即表示愿意将房子租给钱风,并催促其尽快迁来,双方办理租赁和入住手续。钱风信以为真,与家人举家搬迁往该地。在此期间,吴华向李志提出:自己的亲戚将迁到该地,需要住房,要求解除合同。李志断然拒绝,认为双方有合同在先,应当按照合同继续履行。双方经多次协商,未能达成一致意见。钱风和家人迁到该地后,才发现吴华的房屋早已出租给他人,而且对方拒绝腾退房屋,无奈之下,只好在当地的旅馆暂住。钱风要求吴华赔偿自己的损失,吴华认为双方尚未签订房屋租赁合同,拒绝赔偿。双方为此发生纠纷,诉至人民法院。

  【双方争议观点】

  ■原告钱风诉称,吴华隐瞒房屋已经出租的事实,告知自己尽快前往房屋所在地办理租赁和入住手续,导致自己举家搬迁,到达该地后却无房居住,只好暂住旅馆,支出了大笔额外费用,给自己造成了财产损失。租赁合同一经双方当事人意思表示一致即产生法律效力,无须租赁物的实际交付,合同即告成立。尽管双方没有订立书面合同,但双方达成明确的意向,吴华承诺自己到达该地后即办理租赁手续和入住该房屋,应视为合同已经成立,被告应承担违约责任,并赔偿损失。

  黼被告吴华辩称,双方仅有签定租赁合同的意向,但未实际签订合同。钱风要求自己承担违约责任,没有法律依据。钱风在自己未处理好相关事宜的情况下,急于搬迁,造成损失,应当由其自行承担,与自己无关。

  【南京房产律师点评】

  首先,吴华、钱风所协议的租赁合意是否可以看作租赁合同已经成立的问题,取决于对租赁合同诺成性的正确理解。所谓租赁合同的诺成性,即双方当事人意思表示一致,合同即告成立,这是毫无疑问的。但这种意示表示,必须是真实的、双务的。本案中,作为出租人的吴华所作的出租允诺,实际是不诚实而带有欺骗性的,不能认为是真实的意思表示,从这点说,本案的租赁合同未能成立。其次,原、被告之间就租赁物如何交付、租金如何支付等具体内容并未协商一致,不具备合同必要条款,进一步说明租赁合同未成立。既然合同未成立,吴华当然谈不上负担违约责任。

  其次,吴华对钱风作出的承诺和达成的订约意向,仅仅是一个邀约邀请行为,不能说明房屋租赁法律关系已经成立。租赁合同中,当事人之间法律关系具有复合性,即债权性和物权性。承租人享有的作为他物权的租赁权产生对抗性的特征,在租赁合同有效期间,出租人不得将该租赁物再租给第三人,即对同一物的同一部分只能设立一个租赁权,否则,出租人的行为对承租人无效。本案中,吴华已将房屋租赁给李志,只要不出现法定的事由,即不可再租赁给钱风。因此,吴华对钱风的出租要约邀请行为自始就是无效的民事行为。

  吴华虽然不承担违约责任,但并不意味着其不负任何法律责任。在本案中,吴华应承担缔约过失责任,赔偿原告的损失,即因无房居住而支出的额外费用。我国《合同法》第42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”所谓缔约过失责任是指在合同未成立的情况下,一方当事人在缔约过程中的过失行为致他方承受损失,依法应承担的民事赔偿责任。缔约过失责任是缔结合同过程中产生的民事责任,其所保护的是一种信赖利益。所谓信赖利益也称消极利益,是指无过错合同一方当事人因合同不成立等原因遭受的实际损失,故缔约过失责任仅仅是一种补偿性的司法救济,过错方应承担的是损害赔偿责任。对缔约过失责任的性质,普遍认为:当事人为订立合同在协商之际已由一般的普通关系转入一种特殊的信赖关系,依民法的诚实信用原则,尽管此时合同尚未成立,仍然在当事人之间产生了互相照顾、协调,保护、诚实等附随义务,违反这种义务,即构成缔约上的过失,致使合同不能成立,造成损失的应负赔偿责任。

  我国《合同法》第42条对当事人在订立合同过程中有关缔约过失采取列举式:(1)假借订立合同,恶意进行磋商;(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;(3)其他违背诚实信用原则的行为。由此不难看出,构成缔约过失责任应同时具备以下条件:(1)缔约人一方违反附随义务。由于附随这些义务以诚实信用原则为基础,随着债的关系的发展而逐渐产生,而当事人一方假借签订合同,以损害对方利益为目的,恶意磋商,或者以其他违背诚实信用原则的行为损害对方利益的,就违反了附随义务。(2)缔约对方当事人受到损失。此处的损失仅指财产损失而不包括精神损害。该损失为信赖利益的损失而非履行利益的损失。其赔偿范围只能是实际受到的损失。(3)违反先合同一方本身有过错。违反先合同义务与遭受损失之间具有因果关系,即该损失是由违反先合同义务引起的。

  在本案中,被告吴华故意隐瞒已与李志签订租赁合同的重要事实,向钱风发出要约邀请,使钱风与之达成租赁意向,钱风对吴华要约邀请所产生的信赖是一种合理信赖,钱风举家搬迁,亦是基于信任吴华的前提,并无轻信之过。尽管钱风与吴华之间达成的仅仅是租赁的合意,双方仍然处于合同的订立阶段,均未受合同的拘束,但是双方显然已形成了一种法律上的联系。鉴于钱风、吴华不是地处同一城市,故本案吴华的过错是显而易见的,因为吴华对钱风隐瞒实情,显然违背了诚实信用原则所产生的附随义务,依据《合同法》第42条规定,具有缔约上的过失。钱风要求吴华赔偿损失的请求,于法有据。当然,本案中钱风的请求赔偿范围只是限于实际损失的范围:即因无房居住、暂住旅馆而额外支出的费用。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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