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出卖抵押贷款房产未经银行同意是否有效?

出卖抵押贷款房产未经银行同意

  【案情】

  甲在购房时办理了抵押贷款,现在贷款还差15年没有还清。甲因负债与乙签订了房屋买卖合同,约定乙付给甲30万元房款,由甲负责清偿贷款后协助乙办理过户手续。乙如期交付甲30万元房款,但甲并未清偿贷款。乙诉至法院,请求判决甲继续履行合同,包括腾房、清偿贷款以及办理过户手续。

  【分歧】

  对此案件有以下两种不同观点:

  观点一:认为该房屋买卖合同无效:房尚有抵押未剔除不能买卖,甲只能主张违约责任而不能要求继续履行。依据是《物权法》第一百九十一条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  观点二:认为该房屋买卖合同效力待定:可以判决甲继续履行合同,包括腾房、清偿贷款以及过户。理由是房屋买卖合同是合法有效的,甲负有继续履行的义务,法院应当支持乙的请求。

  【评析】

  笔者同意第二种观点,理由如下:

  本案中的两种意见,实际上都是关于《物权法》第一百九十一条的理解。但是第一种意见认为由于买卖标的物上设定的抵押权没有剔除,因此合同不能履行,这种意见过于绝对。设定了抵押权的房屋是可以买卖的,买卖合同是可以履行。物权法第一百九十一条的规定,本身就是个有问题的规定,抵押权对于抵押物来说,其是有追及效力的,而抵押权作为担保物权,是不应该对物权的处分产生影响的。如果债务人不清偿债务,完全可以追及到不动产上行使抵押权,这对抵押权的保护,也是完全及足够的。而第一百九十一条第二款却规定:转让要经过抵押权人同意。这种规定,实际上使抵押权的标的不仅是物的交换价值,而且扩张到使用价值上了。

  第一百九十一条第二款的规定,理解上只需注意一点,“未经抵押权人同意,这种转让不是绝对无效”其还要受制于一个条件,就是受让人的态度,是否愿意代为清偿债务。而这里的代为清偿债务,本身指的已经代为清偿了债务(履行了),否则,抵押权无法消灭。但在实务中,不必机械适用。特别是在解释这些规定上本身存在一些问题的法条。只需受让人同意,且付出了金钱,都可以认定是符合“受让人代为清偿债务”的除外规定,而使对抵押物的转让有效。基于此笔者认为应该支持乙的请求,判决甲继续履行合同。

  物权法第十五条规定了合同效力及物权效力区分:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  从法条逻辑分析,认定合同无效没有法律依据。充其量,认为所有权人需要得到抵押权人的同意方才能出卖房屋,即可以准用合同法第五十一条之规定。实际处理中,追加抵押权人,同时向买房人释明如其同意代为清偿债务消灭抵押权,则该买卖合同有效,即依据合同判令过户等,同时买受人有权提出基于出卖人的物之瑕疵担保责任(权利保)提出损害赔偿。如释明后,买受人不同意,则认定该买卖合同成立但不生法律上效力(区别于无效),则准用不当得利返还。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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