南京房地产律师网:主页 > 房产抵押 >

房屋已出租仍然可以设置抵押

房屋已出租仍然可以设置抵押

  [案情]

  张某在北京市有一套60平方米的房屋。2001年1月,张某将该房屋出租给外地来京人员李某,租期至2003年1月,每月租金为1000元。合同签订后,张某因经营缺钱,遂于2001年5月以该套房屋作为抵押向宋某借款20万元,双方签订借款合同,约定借款期限为一年,张某于2002年5月还清借款。2002年5借款到期后,张某因经营不善无力偿还借款,于是双方协商将房屋作价20万元转让给宋某。在上述过程中,张某并未将此房屋已经抵押及转让于宋某的情况告知李某。2002年6月,宋某通知李某,该房屋产权已经转让给自己,要求李某搬出该房。李某提出,张某将此房设定抵押未通知他,该抵押行为是无效的,尤其是房屋租赁合同并未到期,宋某无权解除租赁合同。张某转让房屋未提前3个月通知自己,侵犯了自己的优先购买权,房屋买卖合同应当无效。由于双方不能达成一致协议,李某遂诉至法院,请求法院确认张某和宋某的抵押合同和买卖合同无效。

  [审理结果]

  法院经审理认为,张某作为诉争房屋的产权人,有权将其所有的房屋抵押。房屋抵押后,张某虽然负有将房屋抵押这一情况通知李某的义务,但是其未履行通知义务的行为并未给李某造成实质性的损害,因此李某要求确认抵押合同无效的主张,法院不予支持。张某未在转让房屋时提前三个月通知李某,侵犯了李某的优先购买权,因此张某与宋某之间的房屋买卖合同无效。法院最后确认张某和宋某之间的房屋买卖合同无效,驳回了李某的其他诉讼请求。

  [评析]

  出租房屋和抵押房屋都是产权人为更好地发挥房屋的效用而处分财产的行为。然而产权人出租房屋后再将房屋抵押有可能对承租人和抵押权的权益造成一定的影响。如何平衡产权人、承租人和抵押权人之间的权益,如何更好地发挥房屋的效用是本案遇到的一个问题。

  本案中涉及的法律问题是,产权人能否在已出租房屋上设定抵押权?产权人在已出租房屋上设定抵押权未通知承租人是否当然地导致抵押合同无效,以及实现抵押权时未通知承租人是否导致房屋买卖合同无效?

  房屋租赁合同是出租人将房屋交付给承租人居住使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人出让的是房屋的占有、使用和收益权,获得的是房屋租金,承租人出让的是房屋租金,获得的是房屋的占有、使用和收益权。房屋抵押合同是指债务人不转移房屋的占有,将其所有房屋作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依照《担保法》的规定以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。

  根据物权法的一般原理,同一物上不能存在多个所有权,但是可以存在多个物权,只要这些物权之间彼此不发生冲突,则数个物权的设定是有效的。在租赁权设定后出租人仅出让了一定期限内房屋的占有、使用和收益权,并没有完全出让所有权,产权人还有一项最重要的权利,即处分房屋的权利。因此,产权人有权将其房屋转让给他人以获得价款。

  由于抵押不转移占有,不会影响承租人对房屋进行占有、使用和收益的权利,即使因债务人不履行债务而导致抵押权的实现时,承租人也可以依据“买卖不破租赁”规则来对抗新产权人,从而维持原租赁合同的继续履行,因此产权人在其已出租房屋之上设定抵押权并不会影响承租人的合法权益。我国《担保法》第四十八条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”由此可知我国《担保法》也肯认了产权人在已出租房屋上设定抵押权的权利。

  根据我国《担保法》第四十八条规定,产权人有权在其已出租的房屋之上设定抵押权,但是负有书面告知承租人的义务,设定抵押权不影响租赁合同的效力。由此产生一个问题是,如果产权人未履行书面告知义务是否会影响抵押合同的效力?对这个问题,法律没有作出明确规定。

  南京房产律师认为,产权人即使未履行书面通知的义务,也不应当导致抵押合同的无效。理由是:即使产权人未通知承租人房屋已经抵押的情况,也不会影响承租人的权益。由于抵押不转移抵押物的占有,承租人仍然可以基于原租赁合同享有房屋的占有、使用和收益权。当债务履行期届满,作为债务人的产权太因无力履行债务而导致抵押权的实现时,首先承租人可以通过行使优先购买权而获得房屋的所有权,即使承租人不愿购买房屋,其仍然可以依据“买卖不破租赁”规则来维护自己的利益。所以,即使产权人未通知房屋已经抵押的情况,一般也不会对承租人造成实质性的损害;反之,如果仅因产权人未通知承租人而导致抵押合同无效,则会对产权人利用其房屋进行融资造成不必要的限制,影响房屋效用的充分发挥。因此,不能因为产权人未通知承租人而认定房屋抵押合同无效。具体到本案,李某主张此房设定抵押权未通知他,该抵押行为无效的主张是不能成立的。

  张某抵押房屋未通知李某并不能当然地导致抵押合同的无效,但是其协议将此房屋作价20万元转让于宋某而未通知李某会不会造成房屋买卖合同的无效呢?我国《担保法》第五十三条规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款爱偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此可见,实现抵押权的方式有折价、拍卖和变卖三种方式。在本案中,张某与宋某协商一致以张某的房屋折价20万元转让给宋某并不违反法律规定,因而是合法地实现抵押权的方式。

  张某将房屋转让给宋某时未通知李某的行为侵犯了李某的优先购买权,是否必然导致房屋买卖合同无效。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》(修改稿)第一百三十二条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”此条十分清楚地规定了承租人的优先购买权以及侵犯了承租人的优先购买权可能导致的后果。如果适用该司法解释,则本案中李某以张某将房屋转让给宋某未履行法定的通知义务,侵犯了其优先购买权,因而房屋买卖合同无效的主张是成立的。本案发生于2002年,法院依据上述司法解释判决张某与宋某之间的房屋买卖合同无效是正确的。但这种处理方式不利于保护交易安全,尤其是当宋某是善意第三人时更显不当。因此,权衡交易安全与承租人优先购买权之间利益,最高人民法院又于2009年9月1日施行的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”该司法解释实际上否定了《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第一百一十八条的规定。李某如果认为张某转让房产时未履行通知义务,侵害了其优先购买权,可以请求张某承担相应的赔偿责任。

  值得注意的是,本案涉及两个性质不同的优先权,一个是承租人的优先购买权,另一个是抵押权人的优先受偿权。承租人的优先购买权燕转让房屋时,承租人有同等条件下优先购买的权利。此优先权堤他受让人而言,承租人的买权处于优先地位。此权利基于租赁侧重于对租赁权的保护,其权利基础是债权。抵押权人的优先受喇现抵押权时,抵押权人有从拍卖、变卖抵押物的价款中优先受偿的I权是指有抵押担保的债权优先于其他无抵押担保的债权受偿,其耄权。由于这两种优先权的类型不同,针对的对象不同,其保护的权益也不同学此,当张某将房屋以20万元的价格转让于宋某时,虽然其与宋某协议以房屋折价实现抵押权的方式并不违法,但不能认为宋某有优先于李某的购买权。

房产律师相关文章

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
南京房产律师网是房地产专业南京律师网站.专业代理南京商品房买卖纠纷案件,二手房律师解答南京二手房买卖咨询.
房产律师南京热线02581728111
专业房产律师手机18652978111
南京房产律师网址 www.zylsw.com.cn
地 址:南京市汉中门大街301号南京国际
服务外包产业大厦1幢A座11楼