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房产律师释疑:商品房买卖合同未有约定违约条款时违约责任如何承

违约条款,是指当事人在合同中约定的承担违约责任情形的条款。违约责任是促使当事人履行债务,使守约方免受或少受损失的法律措施,对当事人的利益关系重大,合同对此应予明确。例如,明确规定违约致损的计算方法、赔偿范围等,对于将来及时地解决违约问题,
        违约条款,是指当事人在合同中约定的承担违约责任情形的条款。违约责任是促使当事人履行债务,使守约方免受或少受损失的法律措施,对当事人的利益关系重大,合同对此应予明确。例如,明确规定违约致损的计算方法、赔偿范围等,对于将来及时地解决违约问题,很有意义。当然,违约责任是法律责任,即使合同中没有违约责任条款,只要未依法免除违约责任,违约方仍应负责。
        当事人在商品房买卖合同中没有约定违约责任,到底如何适用法律问题,是一直困扰司法实际工作者的大难题。这种情况实际上涉及如何理解《合同法》第107条规定的归责原则等立法精神。实践中,商品房买卖合同没有约定违约条款产生纠纷主要有以下情况:1.在合同中笼统地约定不履行合同义务应当承担违约责任,但没有具体约定一旦违约如何承担;2.在合同中没有约定违约责任。针对没有约定违约条款的买卖合同的处理办法,司法实践中有以下几种观点:
        南京房产律师认为,违约责任是法律规定的,当事人可以约定具体承担违约责任的方式和计算赔偿额的方法,当事人在合同中没有约定违约责任条款不影响守约方提出对方承担违约责任的请求。
        我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此条可以看出,《合同法》这一条中所确立的是无过错责任原则,违约行为的构成要件是单一的,只需客观上的违约行为,而无需认定行为人主观上的过错。只要当事人一方存在违约行为,对方就有权要求违约方承担违约责任,不管对方是否有过错,也可以推导出不管合同中是否有约定违约责任或者承担违约责任的方法,均应承担违约责任。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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