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房产律师答疑:因一方过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年06月09日 21时57分10秒

损害赔偿在合同法中的应用是十分广泛的,其作为违约救济的主要方式已为世界各国立法所接受,它甚至可以作为一种独立的救济手段,而拥有自己独有的一套理论系统。但因行使合同解除权而导致的损害赔偿的问题,无论在实践中还是在理论上均存在很多争议。对于解
        损害赔偿在合同法中的应用是十分广泛的,其作为违约救济的主要方式已为世界各国立法所接受,它甚至可以作为一种独立的救济手段,而拥有自己独有的一套理论系统。但因行使合同解除权而导致的损害赔偿的问题,无论在实践中还是在理论上均存在很多争议。对于解除权人究竟可以在什么范围内主张利益的返还,也就是说损害赔偿究竟包含哪些利益,理论上争议较大。但返还利益肯定包含在解除权人所主张的范围之内,而信赖利益与期待利益如何选择却是一个需要深入探讨的问题。总之,对于因合同解除权的行使而导致的损害赔偿范围的界定,其实也就是信赖利益与期待利益选择的问题。
        我国《合同法》第97条规定,解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。“赔偿损失”究竟是信赖利益损失或是履行利益损失?
        南京房产律师认为,从合同解除溯及使合同消灭的观点出发主张信赖利益损失,以合同效力为依据的请求权,包括请求履行以及请求债务不履行的损害赔偿的权利,都因为合同解除而丧失了规范基础。因此,解除合同中的赔偿“损失”,应指信赖利益的损失
        从目前的房屋买卖合同纠纷案件情况来看,很多纠纷引发的原因均是出卖人在与买受人签订合同后,由于房价上涨、下跌原因,出卖人或者买受人对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同。在房价上涨时,出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成,则很可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效,甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在房价下跌时,则买受人往往要求出卖人降价,协商不成,则买受人以各种理由要求确认合同无效或者解除合同。在此情况下,进行履行利益的损害赔偿显然符合损害赔偿政策的选择标准。因此,在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下,另一方当事人应当可以提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求。
        总之,房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销,信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的,南京房产律师认为,应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等),损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
       那么,房屋差价损失如何计算?南京房产律师仅一步认为,房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格,与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失,但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。
        认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的选择和请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等,予以合理确定。
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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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