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房产买卖中包销人最终所应承担的是连带责任还是补充责任?

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年06月14日 18时54分52秒

连带责任和补充责任都是多个责任主体的民事责任承担方式,而且都是指在对同一权利人负责的多个责任主体中,部分责任主体承担有条件的给付责任,因一行为人的给付而使主体责任归于消灭。 补充责任与连带责任的区别:一是,连带责任为数个独立的给付责任,是复
        连带责任和补充责任都是多个责任主体的民事责任承担方式,而且都是指在对同一权利人负责的多个责任主体中,部分责任主体承担有条件的给付责任,因一行为人的给付而使主体责任归于消灭。
        补充责任与连带责任的区别:一是,连带责任为数个独立的给付责任,是复数之债。补充责任虽也是复数之债,但有主责任人和补充责任人的划分,其中的补充责任依附于主责任才能成立,并非是一个完全独立的责任。二是,连带责任有的有内部责任份额的划分,如共同侵权责任;有的则没有内部责任划分,如保证关系中的连带责任。补充责任则完全不存在内部责任份额的划分。三是,连带责任中的各责任人承担责任并无顺序,而补充责任中主责任人与补充责任人承担责任有先后顺序,应先由主责任人承担责任,在主责任人的财产不足清偿时,才由补充责任人承担补充责任。四是,连带责任中的各债务人在承担了超出自己应负的责任份额后,可向其他债务人追偿。补充责任中的补充责任人承担了补充责任后不一定都能够追偿,如《个人独资企业法》第31条规定,个人独资企业财产不足以清偿债务的,投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。五是,连带责任须在法律有明文规定或当事人有明确约定时才可适用,而补充责任则是基于与主责任人的某种特定法律关系或因为存在某种与债务相关的过错而承担补充清偿的民事责任,不以法律明文规定或当事人的明确约定为成立的要件。
        关于在买受人因买卖合同与开发商发生的纠纷中,包销人不论是作为共同被告,还是作为无独立请求权的第三人参加诉讼,最终应承担连带责任,还是补充责任问题,南京房产律师认为,对于买受人来说,买卖行为是由包销人与开发商共同完成的,售房利益也由开发商与包销人共同享有,当买受人的合同权利受到侵害,开发商与包销人之间的违约责任没有先后、大小之分,他们应对买受人承担连带责任。
        根据民法理论,连带责任是指在共同责任中,每一责任人依照法律规定或者合同约定均应承担全部责任,任一责任人承担全部责任后,其余责任人即可免责,但承担了全部责任的责任人有权请求其余责任人偿付各自应承担的份额。’因此,《民法通则》第87条规定:+“债权人或者债务人一方人数为二人以上的,依照法律的规定或者当事人的约定,享有连带权利的每个债权人,都有权要求债务人履行义务;负有连带义务的每个债务人,都负有清偿全部债务的义务,履行了义务的人,有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”连带责任是民事责任中比较严厉的责任,连带责任人不享有先诉抗辩权,也不得就超过自己应承担的部分请求其他责任人给予补偿的权利。承担连带责任必须有法律的直接规定或合同的特别约定,《民法通则》第130条就规定:“二人以上共同侵权造成他人损害的,应当承担连带责任。”
        实务中,在一些因包销而发生的买卖合同中,包销人往往会出现在合同中,作为合同的丙方在合同上签字。因受到不动产买卖特殊性的限制(包销人不享有产权),这时的包销人并不是出卖人,也不是共同出卖人,而只是第三者的身份。但是,开发商、买受人、包销人三方会在合同中约定各自的权利、义务,这种约定决定着三方当事人在因买卖合同而产生的纠纷中的诉讼地位,因此,《商品房买卖合同解释》第22条后半段规定了出卖人(开发商)、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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