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商品房买卖合同履行费用过高,守约方请求继续履行的可能性

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月05日 10时56分29秒

合同履行的费用,是指履行所需要的必要费用。所谓履行费用过高,是指对标的物若要强制履行,代价太大。比如为履行合同专门进口一台设备,花的代价远远超过合同上的牟利。立法者考虑到这样会使债务人为了履行合同而付出很大代价,而支付违约金或赔偿损失,还

  合同履行的费用,是指履行所需要的必要费用。所谓履行费用过高,是指对标的物若要强制履行,代价太大。比如为履行合同专门进口一台设备,花的代价远远超过合同上的牟利。立法者考虑到这样会使债务人为了履行合同而付出很大代价,而支付违约金或赔偿损失,还不会花太大的代价。因此考虑到平衡双方的利害关系,规定了履行费用过高的也不适于强制履行。

  南京房产律师认为,履行费用过高的合同可以不继续履行,法律依据不是履行不能,而是“履行费用过高”。。理由如下:

  第一,该类合同必须履行的观点,混淆了金钱债务的履行与非金钱债务的履行适用不同规则的原理,不符合本案是非金钱债务的实际。因为非金钱债务的履行在符合法律规定的情况下,可以不继续履行。对于合同的履行,一般分为金钱债务的履行和非金钱债务的履行。对于金钱债务,原则上必须实际履行,违约方不得以任何理由针对非违约方的履行请求作出抗辩,各国法律对此均有规定。的法律和司法解释对此也作了规定。《合同法》第109条规定:“当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。”《最高人民法院印发(关于人民法院审理借贷案件的若干意见>的通知》第19条规定:“对债务人一次偿付有困难的借贷案件,法院可以判决或调解分期偿付。根据当事人的给付能力,确定每次给付的数额。”第21条规定:“被执行人无钱还债,要求以其他财物抵偿债务,申请执行人同意的,应予准许。双方可以协议作价或请有关部门合理作价,按判决数额将相应部分财物交付申请执行人。”但是,对于非金钱债务,在符合法律规定的情况下,债务人可以提出不予履行的抗辩。法律规定的情况就是《合同法》第110条的规定,即“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”。姑且不论本案的情况属于履行不能,还是属于履行费用过高,但违约方都可以作出不予继续履行的抗辩。

  第二,该类合同必须履行的观点,违背了《合同法》第113条规定的可预见理论。该条第1款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从以上论述来看,让合同当事人一方负担一笔没完没了的债务,显然该方签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  第三,该类合同必须履行的观点,违背了《合同法》第110条的“履行费用过高”的规定。根据该条的规定,在履行费用过高的情况下,对于非金钱债务,债务人可以作出不予履行的抗辩。实践中,如果人民法院判决一方必须履行该合同,那么很多时候都必须付出极大的代价,极不经济,社会资源也不允许这样浪费。所以,在履行费用过高的情况下,不能判决合同继续履行。

  在合同法的法律语境下,履行不能有着特定的含义。关于履行不能,包括法律上不能履行和事实上不能履行。所谓法律上不能履行,是指如果强制实际履行,会违反法律的规定。如在债务人破产时,债务人不得履行与某个普通债权人所订立的合同。所谓事实上不能履行,’是指如果违约方确实无力继续履行合同,或者客观上该合同不存在继续履行的条件,则即使强迫其继续履行也是不可能实现的。实际履行的目的,是促使违约方履行原合同规定的义务,但如果违约方的违约使合同丧失了履行的可能性,例如、,合同的标的物是特定物且已灭失,在此情况下,强制债务人履行义务也是不可能的。《合同法》第110条第(2)项中规定的“履行费用过高”,债务人可以提出拒绝继续履行的抗辩的问题。“履行费用过高”与事实上履行不能的区别在于,在“履行费用过高”的情况下,还可以实际履行。事实上履行不能则不存在履行的条件,无法履行。

  《合同法》第110条第(2)项规定的“履行费用过高”,是指继续履行在经济上不具有合理性,会造成较大的损失和浪费。一般的标准是在履行结果与履行成本之间进行比较,衡量利弊。如果履行成本过分高于履行结果,那么就属于履行费用过高。

  总之,南京房产律师认为,按照约定全面履行合同义务是合同信守原则的基本要求,强制履行是《合同法》第107条规定的违约责任承担方式之一,只有合同继续履行才能实现当事人签订合同的目的,因此买卖双方就合同是否继续履行存在争议时,原则上应当判决合同强制继续履行。当然,强制履行存在以下例外:其一是《合同法》第93条第2款规定了合同约定解除权。依据合同自由的原则,合同约定当事人享有解除权的应从其约定。在房屋买卖中最为常见的是合同中关于解约定金的约定,当事人可以以承担定金处罚为代价解除合同。其二是《合同法》第110条关于不能强制履行情形的规定。在符合上述规定的情形下,房屋买卖合同也无法强制履行。其三是在某些情况下,合同虽然不存在不能强制履行的法定事由,但合同继续履行确实存在现实困难,如果判决强制履行会导致不良的社会效果或实际无法执行,在这种情况下应当赋予法官一定的自由裁量权,在利益保护上适度向相对弱势方倾斜,依据公平合理的原则妥善处理。但法院在行使裁量权时应当严格审慎,不得任意扩大适用范围。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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