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“国十条”贷款新政背景下如何避免买房人违约?

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月01日 19时37分06秒

“国十条”贷款新政背景下避免买房人违约

  想要预防买家违约,无非也只能在定金、违约金以及违约期限上做文章。 像定金,一般在签订合同时,都会要求买家交一定金额的定金,常见的就是几万元。由于数额较少,一旦买方预期房价下降幅度大于定金,肯定会有违约的冲动。于是在这个政策微妙时期,尽量加大定金的比例,按照法律规定最高可以达到房价的20%。

  其次就是违约金。因为一旦出现违约,到底是要定金还是违约金,这是由卖方说了算的,所以约定较高的违约金,一方面对于买方来说有阻吓作用,另一方面也有可能获得更高的赔偿,常见约定的违约金是房价的20%。虽然这样的约定并不一定能获得法院的支持,毕竟法院会从卖方实际损失的角度给予裁量,但在现实的案例中也有成功获得房价20%赔偿的先例,所以这样约定对于卖方来说只有利没有弊。

  最后,就是约定明确的违约期限,像什么时候交首期款、什么时候去申请按揭等时间,都要非常详细地列明,预防买家无限期地拖延时间。当然还有一种可能的情况就是买方会以签订了阴阳合同不合法为由,要求按成交价过户并按法律规定各自承担税费,以此要挟卖方。此时卖方一定要在合同中明确约定税费由买方承担,由此规避风险。

  1、即使买方按揭不成无力付款构成违约,在业主追索高额违约金的情况下,法院一般也会衡量买方违约给业主造成损失的大小,在业主没有损失或损失较小的情况下买方可以请求法院降低违约金;

  2、“新国十条”政策强压下,房价随时可能会大幅下跌,但目前房价尚未下跌,如拖延过久房价暴跌接近20%,业主索赔20%的高额违约金必然会得到法律支持,这也是本律师建议买方必须尽快、“第一时间”致函业主的原因!

  3、根据《合同法》第119条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,扩大部分损失由其自行承担;

  4、目前本房产律师团正接受买方委托发送律师通知函给业主,并代为磋商、应诉,现已成功调处多起案件,欢迎委托。

  相关法律规定:

  《中华人民共和国合同法》

  第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

  第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

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南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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