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房产中介在二手房交易中的法律地位

二手房交易多由中介机构促成。在这些交易中,买卖双方与中介机构往往签订一个合同,即房屋买卖与中介服务合同,这是一个包含了两个法律关系的混合合同,在这个合同中,不仅存在房屋买卖双方之间的买卖合同法律关系,还存在中介机构与房屋买卖双方之间的中介

  二手房交易多由中介机构促成。在这些交易中,买卖双方与中介机构往往签订一个合同,即房屋买卖与中介服务合同,这是一个包含了两个法律关系的混合合同,在这个合同中,不仅存在房屋买卖双方之间的买卖合同法律关系,还存在中介机构与房屋买卖双方之间的中介服务法律关系。中介机构在二手房交易中主要履行以下义务:

  1.房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

  2.房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的,房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

  3.房产中介在居间合同中,主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,尽管房产中介作为非买卖合同当事人,无需对合同承担法律责任,但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责,若房产中介未适当履行其义务,对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋,本应或能够发现其瑕疵,而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人,那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失,而且还可能会承担其他赔偿责任。

  南京房产律师认为,中介机构在二手房交易中的法律地位,要由中介机构与交易双方之间签订的合同来确定。如果三方的合同仅约定中介机构只是负责报告订约机会,在买卖双方之间充当媒介,促成交易,则此时中介机构显然只是居间人。如果交易中的一方只是委托中介机构与另一方谈判,则中介机构显然是代理人。而实践中,更多的情况是中介机构在参与房屋交易双方签订的合同中,不仅要充当买卖双方的媒介,往往还要接受其中一方的委托从事赎楼、房产过户等民事活动,因此中介机构在这里充当的既是居间人,又是委托代理人的角色。

  在《合同法》中,合同被分为有名合同和无名合同。所谓有名合同,顾名思义就是合同法或者其他民商事法律中明确规定的合同,例如买卖合同、保险合同。而无名合同则是指民商事法律中没有明确规定的合同。无名合同又分为纯粹的无名合同、混合合同以及准混合合同等。纯粹的无名合同是指没有包含任何有名合同因素的合同。混合合同是指一个有名合同中规定其他有名合同事项的合同。准混合合同是指在一个又名合同中规定了其他无名合同事项的合同。区分有名合同和无名合同的意义就在于法律适用的不同。有名合同由于法律有明确规定,其必须按照法律的规定确定合同双方的法律权利和义务。而无名合同,由于法律没有明确规定,则如何通用法律在理论界有争议。通说认为对于无名合同应当类推适用法律。

  具体就中介机构作为合同一方参与订立的买卖合同而言,虽然买卖合同在合同法中有明确的规定,属于有名合同,但由于并不是买卖当事人一方的中介机构是作为合同的一方参与订立该合同的,这就使原先有名的房屋买卖合同转化为无名合同。而由于中介机构可能是以居间人或者代理人,抑或居间人与代理人的名义参与订立合同,该无名合同应属于混合合同。根据理论界的通说,混合合同的法律适用应是类推适用,即将该无名合同中的有名合同事项分别适用相应的有名合同或者最类似的规定。因此,在有中介机构作为合同一方参与订立的房屋买卖合同中,应分别类推适用《合同法》以及其他民商事法律中关于买卖合同、居间合同、代理合同等的规定。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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