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房屋登记行政案件原告主体资格

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月06日 08时22分10秒

房屋登记行政案件原告主体资格

  与房屋登记行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织,对房屋登记机构的登记行为不服,可以作为原告提起行政诉讼。法律上的利害关系,是指公民、法人或者其他组织请求所保护的属于其合法权益,认为受到房屋登记行为侵犯,且为房屋登记的法律规范所保护。引起房屋登记行政案件原告主体资格争执的焦点主要有三个方面:

  一、特定债权人的原告主体资格

  《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定:房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记,债权人不服提起行政诉讼,符合下列情形之一的,人民法院应当依法受理:(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

  一般债权人对债务人转移登记行为没有原告主体资格,但在特定情形下债权人认为房屋登记机构为债务人办理的房屋转移登记侵犯其合法权益,则具有了原告主体资格,即特定债权人具有原告主体资格,人民法院应当依法受理。债权人诉转移登记的资格问题,在房屋登记案件中大量出现,经调研认为,债权人一般没有原告资格,因为房屋所有权人把房屋卖掉可以获得对价,对价仍然可以用来还债,一般来说房屋转让并不影响债权;而且房屋所有权人的负债情况并非转移登记中应当考虑的法定要件,如果加上此项审查,加重房屋登记机构审查负担不说,还势必降低房屋交易效率、提高房屋交易成本。但是,以下四种特殊情况可以考虑承认原告资格。

  (一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的

  《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”据此,房屋买卖双方办理预告登记后,房屋买受人享有的债权就由普通债权变成了受到特别保护的债权,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。债务人再次转让已作预告登记的房屋,房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。如果房屋登记机构予以办理,则债权人可以基于预告登记权利人的身份提起行政诉讼。

  《物权法》设定预告登记制度的目的,在于保护预告登记人的物权,预告登记人作为特定债权人具有了物权人的效力,具有直接支配权和排他的权利,其与房屋转移登记产生了法律上的物权利害关系,当然具有了原告主体资格。

  (二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的

  《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉及房屋抵押权问题,分三种情况。一是转让经抵押权人同意,同意则意味着放弃了提出异议的权利;二是转让未经抵押权人同意,但债务人已经代为清偿,此时不仅抵押权消灭,债权也消灭了,自然没有起诉的原告资格;三是转让房屋未经抵押权人同意,且抵押权仍然存在,有原告资格。抵押公示的目的当中,包括对抵押权人的保护,自然有原告资格。

  该款制定的目的,在于解决房屋为抵押物,且转让房屋未经抵押权人同意情形下的原告主体资格。

  (三)人民法院依债权人中请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的

  甲乙债务纠纷,人民法院根据甲申请,采取财产保全措施依法作出对乙房屋的查封决定。根据最高人民法院、建设部和国土资源部文件,人民法院查封或者预查封的房屋,登记机构应当及时办理查封或预查封登记;登记机构在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查;登记机构认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执

  行事项。①

  涉及人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施后,债权人的原告主体资格。经调研认为,债权人在符合以下两个条件时具有原告资格:第一,人民法院采取强制措施的目的在于保障债权实现。如果法院采取强制措施是为了其他利益而非保护特定债权,则债权与房屋并无关联,仍属于普通债权,无原告资格。第二,人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。房屋登记不得对抗司法,但前提是司法的意志先为房屋登记机构所知悉。按照有关司法解释规定,人民法院对房屋采取强制措施,必须通知房屋登记机构。

  (四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的

  甲公司与乙公司因代建工程合同纠纷,甲公司享有债权;乙公司将其土地使用权转让给丙公司,政府给丙公司颁发土地使用权证。甲公司不服政府给丙公司颁发土地使用权证行为,是否具有原告主体资格。一种观点认为,甲公司不具有原告主体资格。一般债权人对债务人享有权利的土地没有优先权,政府颁发土地使用权证的行为可能影响债权人实现债权,但二者之间没有必然的因果关系。债权人债权的实现取决于债务人的履约能力,与政府出让土地使用权、颁发土地使用权证没有法律上的利害关系。因此甲公司作为一般债权人对政府颁发给丙公司的土地使用权证不具有原告主体资格。另一种观点认为,如果有证据证明乙公司恶意逃债,乙公司丙公司和政府恶意串通逃避债务,则甲公司具有原告主体资格。两种观点各有道理,各有缺陷。此种情形的原告资格的法理总结为:一般债权人对政府颁发给丙公司的土地使用权证没有原告主体资格;如果有证据证明乙公司和政府有恶意串通逃债的行为,则一般债权人对政府颁发土地使用权证有原告主体资格,可以依法提起行政诉讼。

  同理,如果是房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通办理房屋登记的,当然具有原告主体资格。经调研认为,房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记需要考虑的法定要件,但房屋登记机构故意侵害债权却显然超出了登记规则所能容许的底线。如果房屋登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的,而徇私予以办理,则应承认债权人的诉权。

  二、连续转移登记案件的原告主体资格

  《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定:“同一房屋连续多次转移登记,原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起诉讼的,人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理;人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求,或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的,应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼,对后续转移登记行为提起行政诉讼的,人民法院不予受理。”

  该规定即涉及连续转移登记案件的原告主体资格,也涉及起诉与受理的问题。例如:A与B系夫妻,两人共同建房五间。2000年B将该房卖给C并到房管部门办理了过户手续,由县政府为C核发了158号房产证。2001年C将该房卖给D,县政府将158号房产证注销后,又为D核发了555号房产证。当D准备人住时,遭A阻拦,A称该房是其与丈夫的共同财产,丈夫处置该房产的行为其不知情。之后,D以民事侵权为由将A诉之法院。经过县市两级法院审理,均认为C与D系善意有偿取得涉案房屋,A的行为构成侵权。民事判决生效以后,A对县政府为D核发555号房产证的行为提起行政诉讼。法院审理过程中,A又对县政府为C核发158号房产证的行为提起行政诉讼,法院终审判决认为,县政府核发158号房产证的行为违反法定程序,遂作出确认该行为违法的判决。该判决发生法律效力后,中级人民法院恢复了对县政府为D核发555号房产证一案的审理,并作出确认555号房产证合法的

  判决。

  对A可否对房产再次转移登记提起行政诉讼有两种意见:一种认为可以提起行政诉讼。实践中存在原权利人对房产被多次转移登记不知情的情况,房产的多次转移行为与原权利人均有法律上的利害关系,法院只有经过立案审理,才可确认房屋登记机构是否错误登记,以保护真正权利人的合法房产所有权。另一种意见认为A无权提起行政诉讼。根据房地产管理法和物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭实行登记生效制度。在房产初次转让并办理转移登记的情况下,原权利人自登记时即丧失了对原房屋所有权。如果原权利人的财产受到侵害,其可基于债权请求权要求相关当事人承担相应的民事赔偿责任,也可要求登记机构承担错误登记的行政赔偿责任。倘若允许原权利人对房产再次转移登记行为提起行政诉讼,则与物权法确立的不动产物权登记制度相悖,不利于保护善意第三人利益以及不动产交易当事人对物权登记制度的信赖利益,不利于保护交易安全。

  对连续转移登记行为原权利人的原告主体资格,是司法实践中争执焦点之一。对之应逐一剥离分析,有三种情形:

  (一)同一房屋连续多次转移登记,原房屋权利人或原利害关系人不服距其最近一次转移登记行为提起行政诉讼的,具有原告主体资格,人民法院应当受理。正如上述案例中的A可以对C的房屋转移登记行为提起行政诉讼。

  (二)如果原房屋权利人或原利害关系人就距其最近一次登记行为以及后续登记行为一起提起行政诉讼的,具有原告主体资格,人民法院受理后判决驳回原告就在先登记提出的诉讼请求,或者以保护善意第三人为由确认在先登记违法的,应当裁定驳回原告对后续登记行为的起诉。正如A既对C提起行政诉讼又对D提起行政诉讼,法院可以分别受理分别裁判,如果A对C的诉讼请求被判决驳回或者属于善意第三人的情形,就无需对D的登记行为进行审查,直接驳回对D的起诉即可。

  (三)原房屋权利人或原利害关系人未起诉距其最近的登记行为,直接对

  后续登记行为提起行政诉讼的,不具有原告主体资格,法院不予受理。

  问题的关键点在于是否有善意取得第三人。①《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有

  权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。对连续转移登记行为的诉讼,原权利人或利害关系人可以对其最近的登记或者一起对所有转移登记行为提起诉讼,只有遇到善意取得第三人以后的行为,到此不具有了原告主体资格。如果未起诉距其最近的行为,径行起诉后续行为则不具有原告主体资格。上述案例中,民事判决已经明确C与D为善意取得,故A则不具有对D提起行政诉讼的原告资格了。因为《物权法》第一百零八条规定,善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

  与房屋连续转让相附随,起诉连续转移登记的情形时有发生。又比如甲将租用房屋卖给乙,并伪造申请材料办理了转移登记。真正权利人发现后提出异议。乙为避免损失,将房屋卖给丙并办理了转移登记。真正权利人遂就两次登记一并提起行政诉讼。类似这样的情况如何处理?关于连续转移登记的起诉问题,各地法院尚无共识。审判实践中,有的法院只受理起诉第一次转移登记的案件,对于后续转移登记的起诉,则不受理,认为受理会损害善意第三人的利益。有的法院允许一并起诉,认为后续转移登记的买受人未必都是善意取得,应当给予利害关系人以救济的机会。第二种做法具有法理基础,需要遵循三点规律:一为利害关系人具有起诉第一次转移登记的原告资格,这一点是没有疑问的。二为利害关系人是否具有起诉第二次转移登记的资格,在第一次转移登记的司法审查结果出来之前是不明确的。如果判决撤销,则具有起诉第二次登记的资格。反之则没有。三为由前述意见可以得出两个判断,一是利害关系人一并对多次转移登记一并提起诉讼的,人民法院应当一并受理,并先审理第一次转移登记。人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼请求,或者因善意第三人确认在先转移登记违法(保留登记效果)的,裁定驳回原告对后续转移登记的起诉;人民法院判决撤销第一次转移登记的,则继续审理第二次转移登记。依此类推。

  三、《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》未规定的若干事项

  (一)查询、复制登记资料的原告资格

  《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。物权公示资料的查询和复制,包括不动产登记资料的查询复制,也包括动产抵押资料的查询复制。《物权法》明确规定权利人、利害关系人的原因在于:实际生活中有相对部分财产不进人流通领域,只有登记的财产进行转让、抵押时,交易的对方才需要了解权属情况,才需要查询和复制;进入流通领域的财产只有在交易过程中通过权属证书等难以证明,需进一步核实有关情况时才需要查询和复制登记资料;权利人或利害关系人查询和复制的登记资料仅仅是与之有关联的最简单的登记资料,而不是所有的登记资料。

  查询和复制登记资料需要处理好几个关系:《物权法》中的查询和复制权利与《行政许可法》中的公众查询权不一致;《物权法》中的查询和复制权利范围与行政许可法中的公众查询权的范围不一致,《物权法》中登记资料仅为最简单的交易必需的登记簿上的资料,而不是所有资料;《物权法》中的查询和复制权利与《政府信息公开条例》中的查询权以及范围不一致,《物权法》中的查询权是依申请的行为,政府信息公开有相当部分属于依职权公开的内容;《物权法》中的查询和复制权利限于登记簿记载的内容,对登记簿记载内容部委规章和地方性法规规定不一致,按照《立法法》的规定,部委规章和地方性法规属于准同位法,对之如何适用需要根据不同情况不同对等。

  根据《物权法》的规定,权利人、利害关系人认为登记机构根据其申请未提供查询、复制登记资料,可以依法提起行政诉讼,具有原告主体资格。①

  《物权法》建立了更正登记、异议登记制度,提高不动产登记正确性。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。这里“或者有证据证明登记确有错误的”,一般指法院生效裁判。新增不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。建立预告登记制度,保障市场交易安全,防止诸如商品房买卖“一房二卖”等现象。即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。同理,该权利人或利害关系人同样具有原告主体资格。

  (二)利害关系人的时点问题

  不动产物权登记作出时与不动产物权登记行为有法律上利害关系的公民、法人和其他组织具有原告主体资格。即利害关系的时间点决定原告主体资格。例如,拆迁人在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议履行过程中,发现被拆迁人领取房屋所有权证时未缴纳土地出让金,为此拆迁人就以被拆迁人领取房屋所有权证不合法为由提起行政诉讼,状告颁证机构。拆迁人有无原告主体资格呢?一种观点认为有原告主体资格,因为未缴纳土地出让金涉及被拆迁人领取房屋所有权证合法性,由此涉及合法房屋补偿安置标准,与拆迁人具有法律上的利害关系。另一种观点认为不具有原告主体资格,因为是否缴纳土地出让金并不决定被拆迁人房屋所有权证的合法性,被拆迁人完全可以补缴。特别是被拆迁人在几十年前领取房屋所有权证,拆迁人尚未存在,该房屋所有权证与拆迁人不具有法律上的利害关系,仅从利害关系的时间点即可排除拆迁人的原告主体资格。从法理讲第二种观点正确。

  关于利害关系的时点在实践中适用需要谨慎,对特殊情形,涉及特别法优于一般法,诸如地上请求权诉权永恒,不存在时间点问题;又如涉及消防等特殊情形,也不能以时间点排除。原告资格的诉讼时点问题最终仍需回归到行政诉讼法规定的法律上利害关系。

  (三)对业主大会、业主委员会和业主的原告资格问题

  《物权法》专章规定了业主的建筑物区分所有权,规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。对于建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公共绿地、公共道路、公用设施、物业服务用房等登记行为,业主大会或者业主委员会拟或业主认为侵犯其共有财产,是否可以提起行政诉讼,成为立法中的争执焦点,也是司法实践中的争论焦点。

  根据《物权法》规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。对于制定和修改业主大会议事规则,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,选举业主大会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金,改建、重建建筑物及其附属设施,有关共有和共同管理权利的其他重大事项,由业主共同决定。

  业主大会如果认为房屋登记机构对建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋登记行为不服,可以依法提起行政诉讼。如果业主大会授权业主委员会,或者根据业主共同决定的事项规约,业主委员会可依法提起行政诉讼。如果业主大会或者业主委员均不提起诉讼,业主是否可以依据《物权法》和《物业管理条例》等有关规定依法提起诉讼。

  考虑《物权法》立法过程之中的争执焦点,如果业主大会或业主委员会有权依法提起行政诉讼,关键涉及责任主体资格的承担问题,诉的主体必须能独立承担其法律责任。业主大会或业主委员会不属于自然人,亦不属于独立的法人,最简单的问题诉讼费谁来承担,最终判决结果谁来履行;倘若业主可以提起诉讼,业主个人是否可以对共有部分单独提起诉讼,一部分提起诉讼,另一部分未提起诉讼,最终判决结果对未提起诉讼的部分是否承受。同时,对建筑区划内的共有部分引起争议,首先为权属争议,当民事权属行为为解决问题的前提时应当先行民事诉讼。特别是《物权法》虽然规定登记机构应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等服务进行登记,但是,我国现行的法律没有对此房屋的产权归属作出明确的规定。因此,对于哪些房屋属于全体业主共有的公共场所、公用设施,登记机构无权认定。对房屋进行产权的认定,必须建立在物的归属是法定的而且房屋的范围是明确的情况下,登记机构才能依法登记。鉴于对该类房产(特别是会馆等)产权不明的争议,在无法律依据的情况下,如果纳入行政诉讼,势必将业主和开发企业之间的产权纠纷转为业主和政府之间的行政纠纷,不利于缓和矛盾化解纠纷。对于业主大会、业主委员会以及业主的原告主体资格问题,经调研后倾向暂不规定,留待立法和司法实践中继续

  探索为宜。

  (四)相邻权人对房屋登记行为有无原告主体资格

  关于相邻权人对房屋登记行为有无原告主体资格,有两种观点:

  一种观点认为,根据最高人民法院《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》(以下简称《若干解释》)第十三条的规定,公民、法人或者其他组织认为被诉的具体行政行为涉及其相邻权的,可以依法提起行政诉讼。房屋登记涉及其相邻权的,可以提起行政诉讼。

  另一种观点认为,房屋登记相邻权人一般无权提起行政诉讼,特殊情形可以提起行政诉讼。理由为:根据《行政诉讼法》和《若干解释》的规定,原告资格成立与否关键在于是否具有法律上的利害关系;所谓法律上的利害关系是指该行政行为涉及其合法权益增减得失。相邻权保护主要在于房屋规划和建设,相邻权益一般不会因房屋登记而影响其合法权益。即相邻权是一种法律权利,但保护相邻权的任务并未交给房屋登记机构,而是交给了规划部门等行政机关。如果相邻权人以相邻关系受侵害为由,对房屋登记行为提起行政诉讼,人民法院不予受理。建设用地或规划许可违法,可以起诉规划许可部门。如果规划许可行为合法,当事人违反规划进行建设造成相邻权受损,可以通过民事诉讼请求排除妨碍或者请求规划部门予以查处。但是,如果规划部门没有办理规划建设许可和用地手续等,房屋登记机构径行办理了房屋登记,当事人不诉房屋登记行为无法获得救济,相邻权人认为侵犯了其合法权益,就可以起诉房屋初始登记行为(不能起诉房屋转移登记行为)。

  (五)一般债权人是否具有起诉房屋转移登记的原告资格

  一般债权人一般没有起诉房屋转移登记的原告资格。理由为:房屋所有权人买卖房屋可以获得对价,对价可以偿还债务,房屋转移登记并不影响债权实现。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定,房屋登记机构审查职责就是:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。房屋登记机构不得有下列行为:要求对不动产进行评估;以年检等名义进行重复登记;超出登记职责范围的其他行为。

  法律、行政法规并未赋予房屋登记机构审查房屋买卖交易价格的职责以及房屋所有权人的负债情况。除非一般债权人已经转化为特殊债权人的情形,如有以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的情形。

  《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》理解与适用

  审判实践中有争议的问题在于恶意转让财产的情形,即如何理解《中华人民共和国合同法》第七十四条关于“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定。一种观点认为,债权人本无原告主体资格,但是该条规定赋予了债权人原告资格。因为债务人不当转让财产的行为侵害了债权人的合法权益,不动产转让时通过登记行为实现的,登记行为与债权人具有法律上的利害关系。

  另一种观点认为,该条并未赋予债权人原告主体资格。因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《合同法》仅将撤销债务人恶意行为赋予了人民法院,并未赋予房屋登记机构。根据《物权法》规定,房屋登记机构并无审查交易价格的职责。根据职权法定原则,房屋登记机构在没有法律明确授权情况下,无权限制公交易行为,无权介入当事人意思自治的范畴。恶意转让财产行为,当事人可以通过司法救济途径予以救济,房屋登记机构负有与司法保持一致的义务,负有协助执行法院生效判决、裁定、决定的法定义务。

  (六)承租人、按份共有人是否具有诉房屋转移登记的原告资格

  《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民法通则》第七十八条第二款规定,按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买权。据此,具有优先购买权的承租人、按份共有人是否具有起诉房屋转移登记行为的原告资格?有三种观点。第一种观点认为没有原告资格,因为法律没有要求房屋登记机构审查承租人、按份共有人是否放弃优先购买权,即承租人、按份共有人的优先购买权不在登记法律保护的范围。第二种观点认为,优先购买权在房屋登记机构备案或登记的情况下具有原告资格,因为房屋登记机构已经知道承租人、按份共有人的存在和意志。第三种观点认为,优先购买权已被人民法院确认,承租人、按份共有人具有原告资格。

  三种观点事实上属于三种不同的情形,总结为承租人、按份共有人在房屋登记机构已经登记或备案,或者已被人民法院确认优先购买权的,具有原告资格。

  (七)继承人、共同共有人是否具有起诉房屋转移登记的原告资格

  关于继承人原告资格。继承人以继承权受到侵犯为由提起诉讼,但引起继承的事实尚未出现,则不具有原告资格。因为房屋所有权人尚在,房屋所有权人有权处分其房屋,其具有直接支配权和排他权,不受他人干涉,房屋登记机构自然审查继承权问题。如果房屋所有权人死亡,引起继承的事实出现,继承人之一或者其他人将房屋转让办理转移登记,则其他继承人可以就房屋转移登记行为提起行政诉讼,但此时其主张已并非继承权,而是新的所有权或者共有权。

  共有权人起诉房屋登记行为的,人民法院应当依法受理。未起诉的其他共有权人应作为第三人参加诉讼。

  (八)股东、成员的原告资格

  有限责任公司的股东会、董事会、股东或集体经济组织成员认为房屋登记机关登记行为侵犯企业合法权益的,可以企业名义提起诉讼。

  股份制企业的股东大会、股东代表大会、董事会等认为房屋登记机关登记行为侵犯企业合法权益的,可以企业名义提起诉讼。

  前述情形中的公司股东或集体经济组织成员以个人名义起诉的,人民法院不予受理。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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