商品房买卖合同的解除对房屋按揭关系的影响
  • 发表时间:2018-01-27
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  商品房买卖合同是房屋按揭关系的基础和前提,商品房买卖合同的解除致使既已存在房屋按揭关系中基础的合同关系不复存在,必将对房屋按揭关系产生巨大影响,房屋按揭抵押贷款关系中各主体间业已形成的权利义务均衡因商品房买卖合同的解除而被打破,稳定的链条被撕裂,必会产生一系列不稳定的变化。

  1.房地产买卖合同的解除,致使抵押担保关系中的抵押标的利益归属发生了转移

  买受人作为抵押人的前提条件是他对抵押物拥有合法的所有权(这一所有权的标的既可以是现房,也可以是期房)且享有利益,在商品房买卖合同解除后,买受人对所购房屋的所有权需要恢复到开发商名下。虽然根据抵押权的排他性和绝对性的原则,在抵押权设定后,只要抵押物依然存在,抵押权就不会消灭,并且抵押权可以对抗任何第三人包括新的所有人。但是商品房买卖合同解除后,行使抵押权的后果却不会对抵押人的利益有任何影响(因为抵押物已经不再属于买受人——原抵押人所有,充其量抵押人只是名义上的所有人),因此,本应由买受人承担的抵押担保责任就可能转移到开发商或者其他善意第三人身上,从而出现了权利与义务的分离,使本已平衡的权利义务关系失衡。

  2.商品房买卖合同的解除致使借贷关系的合同目的不能实现商品房买卖合同解除后,买受人与银行间的借款合同并没有解除,买受人依然是借款人,仍承担着还款付息的责任。我们认为,借款人当初的借款只是为了购房的需要,在商品房买卖合同解除后,借贷关系的合同目的也随之落空。[1)借贷合同取得借款是合同的直接目的,其目的应当是用借款支付购房款,在购房不能的情况下,应当认定借贷合同目的落空。既然借贷合同目的已落空,仍然捆绑着借款人不解除借款合同,既不利于作为买受人的借款人,也不利于信贷资金的安全,也偏离了按揭制度初衷。

  3.商品房买卖合同的解除致使银行与开发商之间的保证(回购)关系失去了法律基础

  在房屋按揭法律关系中,银行出于资金安全的考虑往往要求开发商对买受人借贷法律关系提供某种程度的保证,这种保证表现为阶段性担保和开发商承担回购义务。因商品房买卖合同的解除,商品房所有权(期待权)须转移(这里所称之“转移”指在商品房买卖合同解除后恢复原状意义上的转移至开发商名下,开发商的回购义务名存实亡)。

  由此可见,商品房买卖合同的解除,房屋按揭法律关系中的其他法律关系也随之发生相应的变更,否则会对当事人的权利义务产生巨大的影响。因此,在审判实践中,为了减少诉累,出于充分保护各方当事人利益的需要,必须对解除商品房买卖合同与房屋按揭关系进行协调处理。

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