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商品房买卖合同解除的法律后果分析

合同解除的法律后果

  合同法第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”在商品房买卖合同解除后,对于买受人而言,开发商已经交付房屋的,买受人应将房屋返还给开发商,开发商未交付房屋的,买受人丧失要求开发商交付所购房屋的权利;对于已经办理了房屋过户手续的,买受人须将房屋产权过户到开发商名下。对于开发商而言,买受人未缴纳房款的,开发商丧失要求买受人支付购房款的权利;买受人已经缴纳购房款的,开发商应当将所收取买受人缴纳的购房款全部返还给买受人。对于因商品房买卖合同的解除所造成的损失,由双方按照过错程度的大小承担责任。这里的损失包括房屋装修损失、房屋产权过户所发生的税费及房屋跌价损失等。

  对于已经办理了按揭抵押登记手续的房产,商品房买卖合同解除后恢复原状会存在以下障碍:

  1.对于尚未办理房地产证,但已办理了抵押预登记的商品房买卖合同,在商品房买卖合同解除后,在房地产预登记部门办理注销商品房买卖合同预登记手续时,若未取得抵押权人的同意,根本无法办理商品房买卖合同预登记注销手续。这预示着未取得抵押权人的同意开发商与买受人解除商品房买卖合同后,仍无法恢复原状。

  2.对于已办理房地产证,且已办理了抵押登记手续的,在商品房买卖合同解除后,在房地产登记部门办理房产过户登记手续时,若未取得抵押权人的同意,根本无法办理房产过户登记手续。这预示着未取得抵押权人的同意开发商与买受人解除商品房买卖合同后,仍无法恢复原状。

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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