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商品房买卖合同解除的情形

合同解除的情形

  合同解除可分为约定解除和法定解除两种情形,在商品房买卖合同中同样也存在约定解除和法定解除两种情形:

  1.商品房买卖合同的约定解除

  《合同法》第93条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”商品房买卖合同可以因买受人与开发商合意而解除,或者双方在商品房买卖合同中约定的条件成就时而解除。

  2.商品房买卖合同的法定解除

  《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”该五种合同解除的情形同样适用于商品房买卖合同解除,既适用于开发商违约的场合,也适用于买受人违约的场合。

  《商品房司法解释》第8条、第9条规定可以解除商品房买卖合同情形有以下五种:

  (1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人:

  (2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

  (3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  《商品房司法解释》所规定的以上五种解除商品房买卖合同情形可以解释为合同法第94条规定第(五)项“法律规定的其他情形”的具体情形,不过最高人民法院出于对买受人利益的特殊保护的强调,只列举了上述开发商有过错的五种情形。

  在审判实践中,最常见的解除商品房买卖合同的情形:一是因开发商未能按期交房或者形成烂尾楼,买受人主张解除与开发商之间的商品房买卖合同;二是因房屋质量不合格、实际交房面积与商品房买卖合同所约定的房屋面积差异过大或者与样板房、规划设计方案差异过大而买受人主张解除与开发商之间的商品房买卖合同。此外,买受人违反约定未缴纳或者未按期缴纳购房款,开发商主张解除与买受人的商品房买卖合同的案件也有所增加。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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