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不具备交付条件下开发商通知交房有什么法律后果?

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月08日 05时00分49秒

不具备交付条件下开发商通知交房法律后果

  商品房纠纷中,开发商在不具备交付条件,为了逃避迟延交付的违约责任,便在合同约定的交付期限内通知购房人办理交付手续。

  观点一,商品房买卖合同中明确约定了交付条件(同时也需要考虑法律法规对此的牵制性规定),开发商未具备交付条件(即综合验收)就进行交付,属于合同法上的商品有瑕疵,购房人有权拒绝或要求补充约定。但如果其接受该商品房,则视为其同意变更约定的交付条件。福建省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行后房地产开发经营 案件若干问题的意见》第三十六条规定:“预售的商品房未经验收合格,但已实际交付使用,预购方以预售交付是房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的,不予支持。”

  观点二,开发商在通知交付时未办理综合验收,违反了双方合同的约定,应以实际符合交付条件之日作为交付日期,开发商承担逾期交付的违约责任。上海市法院判例认为:商品房不符合交付条件,但已实际交付的,如果出卖人能够完成办理房地产权证的,以符合交付条件之日为交付日,不能完成办理房地产权证的,以未交付论。(笔者持此种观点)

  实践中也会出现这种情况,商品房已经综合验收合格并取得相关证明文件,购房人在收验房屋时以商品房存在瑕疵而拒绝接受,这里是不是也存在从约定的交付之日到商品房瑕疵去除之日间的逾期交付而违约的问题呢?关于此,笔者认为应当区别来看,一种情况是一般的瑕疵属于商品房质量责任的追究问题,购房人可以向开发商主张商品房的瑕疵担保责任,可以通过商品房买卖合同中保修条款解决,而不能归为逾期交付的责任范畴;一种是属于重大质量问题,该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”,基于此,实践中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估和测评。此时,购房人则有权拒绝接受房屋,开发商应当承担逾期交房的违约责任。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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