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房屋买卖合同解除后那些情况下买方可以获得差价赔偿?

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月08日 04时59分13秒

房屋买卖合同解除

  在房屋买卖合同案件中,在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时,买受人选择解除合同并非出于自愿,而是由于出卖人的过错不得不解除合同,解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。

  比如,在“一房两卖”的情况下,因房价大幅上涨,出卖人已将房屋另售他人并已合法过户,而未取得房屋的购房人已付房款数额不大,则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定,判令出卖人加倍赔偿,亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。

  在审判实践中,很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨,对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同,并采取多种方式获得额外利润。出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成,则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效,比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意,由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效,甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。如果将损害赔偿范围限定在信赖利益,则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下,此种赔偿对违约方十分有利。因此,对买受人进行履行利益的赔偿,才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。

  我国合同法第九十七条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。因此,在房屋买卖合同解除的情况下,合同当事人可以提出损害赔偿请求,房屋买卖合同解除与损害赔偿请求并行不悖。

  但是,房屋买卖合同的解除并非在任何情况下都能获得差价赔偿,合同的解除应符合一定的条件才能获得该房价升值差价的赔偿。

  首先,房屋买卖合同已成立,买受人已交付了大部分房款,因出卖人过错导致合同无法履行,买受人有权提出解除合同并要求赔偿房屋差价损失。

  其次,合同解除应指法定解除,且出卖人因法定解除而会获利。根据我国《合同法》和最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,买受人解除合同的情形共有十六种之多,但这十六种法定解除的情形,并不当然都能获得房屋差价赔偿,合同解除的原因应仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行,因其他原因解除合同的,不应支持房屋差价损失赔偿。同时,只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下,买受人才有权获得该差价赔偿。

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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