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农村宅基地使用权能否进行流转?

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月04日 17时12分03秒

依据《土地管理法》等法律法规和政策,将农村集体土地作为建设用地的情形,包括两种:一是,如果因建设需要使用农村集体所有土地的,应通过依法征收的方式,将农村集体所有土地性质转变为国家所有,由国家作为土地所有权人,通过出让或划拨等有偿或无偿使用

  依据《土地管理法》等法律法规和政策,将农村集体土地作为建设用地的情形,包括两种:一是,如果因建设需要使用农村集体所有土地的,应通过依法征收的方式,将农村集体所有土地性质转变为国家所有,由国家作为土地所有权人,通过出让或划拨等有偿或无偿使用的方式,将土地作为建设用地,交付单位或个人使用。二是对乡镇企业、村民建设住宅以及乡镇公共事业和设施需要的,可以直接通过集体经济组织批准的方式,使用集体所有的土地。因此,在现行法律模式下,农村集体所有的土地原则上不能够直接作为建设用地,通过出让或划拨的方式进入市场流转,而必须转变为国家所有后,方可进入市场流转。

  农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住的住宅的权利。宅基地所有权属于农村集体经济组织所有,其使用权由集体经济组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人,有权在取得的土地上享有占有、使用的权利,可以在该土地上建造住房以及其他附着物。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,是新中国成立以来在中国土地政策基础上形成的一个固有制度。虽然《物权法》中关于宅基地使用权的规定只有四条,但作为一种特殊的用益物权,由于涉及中国九亿农民的安身立命,故而显得尤其重要。

  宅基地使用权具有以下特性:一是权利主体的特定性,即只有本集体经济组织的成员才能享有。二是用途的特定性,即只能用于村民自己建盖住房和其他附属设施。三是无偿性,即村民取得建房宅基地基本是无偿的,与取得国有建设用地使用权需交出让金及各种税费完全不同。四是无期限性,即没有使用期限的限制。五是非流通性,即不能单独转让、出租或抵押,实行“房地一致原则”,不得流转给本集体经济组织成员以外的人。六是福利性,即无偿取得宅基地使用权是农村居民享有的一项重要的社会福利。七是公平性,实行“一户一宅”的原则。

  由于经济的发展和人员流动的增加,农村房屋和宅基地交易比较活跃。既有本集体经济组织内部的交易,也有城镇居民购买农村宅基地或者房屋的情况。

  根据《物权法》关于所有权的一般规定,所有权人对自己所有的不动产或者动产,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权的行使,却与一般的物权行使有很大不同,主要表现在宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候,受到严格限制。理论与实践中对于宅基地使用权能否转让和租赁,多年以来始终是一个悬而未决的法律问题。

  宅基地使用权是农民安身立命之本,就全国范围而言,农村宅基地使用权流转问题不能一概而论。从长远看,随着社会的发展和我国城镇化步伐加快,大量农民涌人城镇,农民对土地的天然依赖必会逐渐降低,国家对宅基地使用权流转(包括农村集体建设用地使用权流转)的限制也会随之越来越放宽。特别是《社会保险法》的颁布实施和十八大之后,农村社会保障制度逐步健全和完善,我国城市化进程的稳步推进,这些都将对宅基地使用权流转起到积极的促进作用。农村土地制度的改革将是解决“三农问题”的根本途径。十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》及2014年“中央一号文件”明确提出,保障农户宅基地用益物权,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。党中央提出的现阶段关于农村宅基地改革的政策为我们正确及时处理农村宅基地纠纷案件提供了有力的政策依据。

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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