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买卖二手房谨防上当 自己把关审查真实性

买卖二手房

  [案例]

  事主刘先生在报纸上刊登了一则求购房信息,几天后一个中介公司打来电话给他介绍了一套两居室,并提供了卖房者郭某的电话。到实地看房后,刘先生对这套房子十分满意。不久,刘先生和房主郭某一起到房管局办理房产过户手续。郭某出示了身份证原件和房产证原件,工作人员受理了申请。当天,刘先生把几十万元房款一次性交付给了郭某。

  几天后,刘先生在房管局领取了过户后核发的房产证,可就在这时,房子真正的主人出现了。两人手中都持有一套房屋产权手续,两张同样是建委核发的房产证却写着不同的名字。

  刘先生得知,真正的房主郭先生只是委托一家中介帮忙出租房屋,那个卖房人所有的证件材料都是假的。

  发现房产被非法变卖后,郭先生将房管局的上级单位市建委告上法院,要求撤销核发给刘先生的房产证。法院将房子判给原房主郭先生,撤销了刘先生的房产证。刘先生随后也将市建委告上法院,要求其为未尽审查义务赔偿他的经济损失。然而法院一审判决其败诉。虽然骗子已经被警方抓到了,但刘先生怎么也不明白,租房者用伪造资料办理房产过户时却一路绿灯,而他在受骗的情况下从建委取得的房产证却变成了一张废纸。

  [律师点评]

  国家赔偿有法律障碍

  律师表示,刘先生可在法院对骗子的审理过程中提起刑事附带民事诉讼,在国家司法机关追究骗子刑事责任的同时,追究其民事赔偿责任。如果案件中涉及的中介公司也参与了行骗或为行骗提供了便利或帮助,刘先生还可以起诉要求中介公司承担民事赔偿责任及中介公司中参与行骗的人员的刑事责任。

  但目前国家赔偿法对产权过户的玩忽职守行政行为未明确规定在赔偿范围中,通过行政赔偿诉讼方式救济有一定的法律障碍。

  房管局不审查真实性

  在二手房交易中,房管局仅是形式审查办理过户登记发放产权证的机关,在交易过程中并不负责审查真实性。因为房地产交易的大量性,国家机关审查真实性的话,即使可以审查文件本身的真实也无法审查来源的合法性,结果是要耗费大量的时间也未必能完全避免欺诈发生。

  因此对于交易风险一方面靠购房人自己的实地核实、审慎判断,一方面以国家司法机关对交易过程中的犯罪人追究刑事责任所产生社

  会威慑力来保证交易安全。正如普通的商品交易一样,不能把交易风险的审查责任转嫁给国家,只能由国家通过在违法行为发生后追究违法责任的形式事后补救。

  防范受骗律师支招

  1、如果选择中介机构购买二手房,应选择规模较大在市场上有一定知名度的中介公司,小的中介公司由于急功近利会不规范操作,发生问题的几率比较大,另外对于买房人完全委托中介机构交易二手房的,购房人一般直接与中介公司签订合同,因此,购房人可在与中介公司的合同中约定中介公司对房屋的真实性承担责任,如果出现房屋的真实性问题导致购房人经济损失,由中介公司承担赔偿责任。在作了这样的约定后,中介公司的实力就很重要,涉及到是否有能力承担这样的赔偿责任。

  2、自行交易的房屋,要实地考察一下房屋的现状,到房屋所在的居委会、派出所等机构了解房屋的情况,与所要购买房屋附近居住的人聊一聊,也是获得房屋有关信息的好途径。

  3、买方应当注意卖方是否有权出售房屋,对此,应当事先委托律师调查房屋权属状况;卖方应当注意买方是否有足够的付款能力。

  4、理智、冷静,不要轻信他人,尤其是不要相信一些超出正常范围的承诺。通常骗子之所以得逞就是利用人的贪心。本报记者孙莹J001

  利用二手房交易诈骗的事时有发生,律师提醒市民在二手房交易过程中,一定要注意防范受骗。

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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