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土地承包经营权流转概述

土地承包经营权流转是指土地承包期内,由于土地承包法律关系的主体、客体、内容发生变化,导致土地承包经营权的变更、终止等,包括土地承包经营权的转包、出租、互换、转让、入股等方式,以及因为被国家征用、土地调整和农地人市等所导致的土地承包经营权变
        土地承包经营权流转是指土地承包期内,由于土地承包法律关系的主体、客体、内容发生变化,导致土地承包经营权的变更、终止等,包括土地承包经营权的转包、出租、互换、转让、入股等方式,以及因为被国家征用、土地调整和农地人市等所导致的土地承包经营权变更或终止。
        在土地承包经营权转让应否经发包方同意的问题上,形成三种观点:第一种观点认为,土地承包经营权转让后,承包方与发包人就该承包地上的承包关系以及相应的权利和义务也随之终止,并由发包方与受让人确立新的承包关系。承包方如果未经发包人同意就将土地承包经营权转让给他人,发包人的权利就可能难以得到保障。因此,承包人转让其土地承包经营权,应当征得发包人的同意。第二种观点认为,承包方转让其土地承包经营权无需征得发包人的同意,理由是《农村土地承包法》第37条规定不可取,而且实际操作中容易导致发包人无理限制承包人转让权利的情形。既然法律已经确认了土地承包经营权属于一种用益物权,就应当允许权利人自由转让。如果土地承包经营权只是债权,则任何转让都必须取得发包人同意,且在转让的内容、期限等方面受到诸多限制。但如果土地承包经营权作为物权而存在,则将会为土地承包经营权的自由转让提供基础和条件。③第三种观点认为,《物权法》应当禁止土地承包经营权转让,冈为我国是农业大国,农业人口达十多亿之众,而农地使用权是农民生产生活的基础条件。如果允许农地使用权转让,遇经济困难,例如天灾人祸,农民转让自己的农地使用权,势必重演历史上农村两极分化,出现大批无地少地农民的社会问题,因此应禁止农地使用权的转让。
        从立法情况看,土地使用权以及土地承包经营权流转经历了从禁止到逐步放开的过程。《物权法》第128条前段规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包权采取转包、互换、转让等方式流转。”应当说,允许土地承包经营权合理流转,是农村实行土地家庭承包的必然结果,是农业结构调整和产业化的客观要求,也是进一步稳定土地承包关系的重要措施。根据《农村土地承包法》等法律法规和相关政策,农村土地承包经营权转让具有以下法律特征:
        1.土地承包经营权转让合同的出让方是享有承包经营权的农户。《农村土地承包法》明确规定,土地承包经营权流转的主体是享有承包经营权的农户。农户得依自己的意志对享有的土地承包经营权转让或者其他方式流转,任何组织和个人不得强迫或者阻碍。
        2.土地承包经营权转让合同的受让人必须是从事农业生产经营的适格主体。《农村土地承包法》第33条关于土地承包经营权流转的原则第(4)项规定:“受让方须有农业经营能力。”家庭承包取得的土地承包经营权的流转,主要应当在从事农业生产的农户之间进行。如果将农民承包经营的土地完全通过市场去竞价转让,而丝毫不考虑受让方受让土地的用途和目的,则可能使依靠土地为基本生存条件和收入来源的农民利益得不到实实在在的保护。我国人多地少,土地是农民的基本生活来源,企业和城镇居民到农村经营农户的承包地,隐患较多,甚至会造成土地兼并,使农民成为雇农或者无业者,危害社会稳定。
        3.土地承包经营权转让的目的是为了获得收益。《农村土地承包法》规定,承包方流转承包经营权后可以依法取得转让费。这些收益归承包方所有,任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
        4.土地承包经营权转让合同不得改变原土地的农业用途,不得超过承包经营权剩余的期限。改变土地农业用途和超过剩余期限的流转合同无效。
        5.土地承包经营权转让应当征得原发包方的同意。《农村土地承包法》第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”2008年10月,《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出,要“赋予农民更加充分而有保障的承包经营权,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。因此,保护农民土地承包经营权的正常流转,既能够促进土地资源的合理配置,充分发挥土地资源的潜在效能,又有利于农民根据市场需求,及时调整和自主优化农业生产结构。土地承包经营权是衍生于土地所有权的一种相对独立的权利,它一经成立就具有相对于土地所有权而独立存在的物权性质。
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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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