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未经发包人同意的农村土地承包经营权转让合同的效力如何认定?

对于承包人未经发包人同意,将其土地承包经营权转让给他人的,转让合同的效力应当如何认定? 南京房产律师认为,农村土地承包经营权的转让应当征得发包人的同意,否则合同无效。因为转让合同既终结了原先发包人与承包人之间的承包合同,又在发包人与受让人之
        对于承包人未经发包人同意,将其土地承包经营权转让给他人的,转让合同的效力应当如何认定?
        南京房产律师认为,农村土地承包经营权的转让应当征得发包人的同意,否则合同无效。因为转让合同既终结了原先发包人与承包人之间的承包合同,又在发包人与受让人之间建立了新的承包关系。因此,发包人对土地承包经营权转让行为的监督是完全必要的,也是合理的。。
        处理这一问题,必须既要尊重《农村土地承包法》的相关规定和精神,又要最大程度地保护承包人的利益,实现发包人与承包人利益的平衡。允许土地承包经营权的移转,就是赋予土地承包经营人对土地承包经营权的独立处分权,但独立处分权不是绝对处分权。土地承包经营权的移转具有处分自己权益的意义,很容易使人以私法精神与理念来评判土地承包经营人的处分权,从而赋予土地承包经营人在土地承包经营权移转上的绝对处分权,这种认识是不正确的。农村土地承包经营权采取转让方式流转的,应当经发包人同意,主要理由是:
        第一,农村土地承包经营权的转让必须经发包人同意,是由发包人作为农村土地所有者的法律地位决定的。发包人是农村土地的所有者,它享有发包农村土地的独占权。从物权关系看,土地既然为土地所有者所有,由谁来承包经营土地,应该是土地所有人所能依法选择和决定的,土地承包经营人本身是土地所有人选择的结果,如果其选择他人替代自己,首先应该取得土地所有人的同意,否则,土地几经流转,土地所有人可能根本不清楚谁在承包经营土地,土地所有权可能名存实亡。根据《农村土地承包法》的规定,农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的土地,由农村集体经济组织或村民委员会发包,任何其他组织和个人,都不享有这个权利,也不能代替其发包。因此,农村土地承包经营权转让,应当征得土地所有者即发包人的同意。
        第二,农村土地承包经营权的转让必须经发包人同意,是由发包人享有法定监督权决定的。发包人拥有对土地承包的监督权,监督承包人依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地。如果承包人转让土地承包经营权不经发包人同意,发包人对土地承包经营的监督权就形同虚设。在承包合同履行过程中,发包人应当对承包人是否按照承包合同约定的用途合理利用承包的土地以及是否按照约定履行了保护土地的义务进行监督。如果承包人将土地经营权转让于他人从而影响土地利用,发生毁坏、污染承包地、破坏耕地资源甚至造成土地永久性损害的,发包人当然有权进行监督和制止。
        第三,农村土地承包经营权的转让必须经发包人同意,是由发包人享有的社会职能定决定的。土地承包经营权转让须经发包人同意,可以对承包人是否有稳定的非农职业或者稳定的收入进行核实,防止承包人因一时的经济困难或债务所迫而轻易转让土地承包经营权后,自己失去了生活保障,从而成为新的社会问题。转让不同于转包、出租和互换,转让将导致原农户丧失土地承包经营权的后果。如果允许自由转让,有可能使部分农民失去基本的生产资料和生活保障,造成农村土地过分集中的局面,增加农村的不稳定因素,并引发一系列严重的后果。我国绝大多数农民在较长时期内还得依靠承包经营的土地为生,不能因随意转让而丧失赖以生存的土地,因此,应对转让的条件作出严格的限制。
        第四,农村土地承包经营权的转让必须经发包人同意,是由土地承包经营者对土地所有权所负的特定义务决定的。土地承包经营权的移转须经土地所有人同意,并不表明这种移转就是债权式移转。从物权法角度看,占有权对所有权是负有义务的,不能一说独立物权,就可以无视所有权的存在。土地承包经营权的移转须经土地所有人的同意,这是土地承包经营者对土地所有权所负的特定义务之一,也就成为他的法定义务。土地承包经营权的移转须经土地所有人同意,并不影响土地承包经营权的物权性质,也不影响土地承包经营权移转是物权式移转的性质。
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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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