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建设用地使用权期限届满后,在续期时是否应当支付土地使用费?

《物权法》对续期时是否应当支付土地使用费的问题未予明确,而是授权其他法律规定。在《土地管理法》修改过程中,就有意见认为,国有建设用地使用权经批准准予续期的,应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同,支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅
        《物权法》对续期时是否应当支付土地使用费的问题未予明确,而是授权其他法律规定。在《土地管理法》修改过程中,就有意见认为,国有建设用地使用权经批准准予续期的,应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同,支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅、国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费,仍未确定。目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。另外,如果需支付土地使用费的话,按什么标准支付。
        就住宅建设用地而言,学者提出可参照我国香港地区的做法。香港土地续期按年度缴纳新地税的做法具有一定象征意义。香港的到期土地续期处理主要由其《政府租契条例》《新界土地契约(续期)条例》等法律规定,处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限,续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差响的3%,差响为房产年度总租金的5%,因此,续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.s260、市场地价的0.1%。时至今日,此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。
        针对住宅用地续期后是否应支付土地使用费,如果需支付土地使用费按什么标准支付,南京房产律师认为,建设用地使用权作为在他人之物(国家或集体的土地)上所设定的权利负担,自应有期限限制,否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费,应当是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价。也就是说,这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接相关联。建设用地使用权期限届满,即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当的基础。此时,建设用地使用权人继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地,是否需要支付土地使用费,应取决于双方的合意,但主要取决于土地所有人的意愿,因为建设用地使用权人当然不希望支付土地使用费。
        就用益物权的基本法理而言,期限届满续期,建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利,自应支付对价—土地使用费。这一点不因建设用地的用途是住宅或非住宅而存差异。不同之处在于,对于非住宅用地,土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商,另行签订建设用地使用权合同予以确定;就住宅建设用地土地使用费而言,在目前以多层住宅公寓为主的情况下,个别磋商几无可能。因而,宜在公众的广泛参与下,由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然,土地所有人基于公共政策和社会公共利益等因素的考虑,亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费,当属权利的抛弃,不但无不许之理,而且应当提倡和鼓励。
        建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准,因为土地所有人对于续期用地无须增加投入开发成本,同时续期用地上有地上物,其地价必然低于同等条件下的新地价。同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形。就住宅用地而言,仅应象征性支付土地使用费,并可采取逐年交纳的做法,或者免除该费用;而就非住宅用地而言,虽然不实行“招拍挂”等竞争性定价方式,但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。
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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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