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房屋装修违反公约,物业起诉可获支持

房屋装修违反公约,物业起诉可获支持

  业主装修时将露台封闭,在封闭的玻璃上再行搭建玻璃房,擅自将绿地改建为凉亭,违反《业主临时管理规约》,物业公司将其诉至法院要求拆除。近日,松江区法院一审支持了物业公司的诉讼请求。

  【案情回放】

  杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢,为让家人住得舒心,杨先生精心装修,花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇,把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭,更为了多利用空间,把靠北的阳台一并封闭,并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙,杨先生又突发奇想,将屋外靠墙的草地改造了一座古色古香的全木制凉亭,准备夏天乘凉,冬日小歇。

  随着装修完工,杨先生准备入住享受劳动成果时,却收到了物业公司的通知,要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭,为此双方争执不下。后物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件将杨先生告上了法庭。

  杨先生在法庭辩解说,第一,封闭阳台系出于安全考虑,且封闭阳台风格与原来基本保持一致,对其他业主没有任何影响。第二,物业公司没有诉讼主体资格,且其在明知已经装修的情况下时至今日方才起诉,已经视为默认被告封闭阳台的行为。第三、杨先生所签订的《业主临时管理规约》以及《特别告知》等文件均为格式合同,限制了小业主的专有权利,不符合法律规定。

  法院审理后认为,被告杨先生的行为违反了《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建构筑物的规定,判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。

  【以案说法】

  问题一:物业公司起诉是否具有诉讼主体资格?

  答:物业服务企业依据《物业服务合同》对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。若业主违反物业服务合同或业主管理规约,妨害物业服务与服务的,物业公司根据与业主的约定制止违反管理规约的行为,乃至诉至法院均符合法律规定,因此其具有相应的诉讼主体资格。

  问题二:物业公司的主张是否不恰当限制业主所有权?

  答:业主对房屋装修系所有权行使的一种形式,但是应当受到“权利不得滥用”以及意思自治原则的限制。《业主临时管理规约》约定业主不得擅自封闭阳台,不得占用绿地。但杨先生不仅违反规约擅自封闭,还在封闭的阳台上再行违章搭建,甚至占用本属所有业主共有的绿地私自建造凉亭,已明显违反业主公约,损害其他业主的合法权益,物业公司要求拆除与法有据。

  【法条链接】

  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定:业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

  《物权法》第七十一条规定:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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