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车位是否为房屋附属物?转让车位是否适用善意取得?

车位是否为房屋附属物?转让车位是否适用善意取得?

  车位与房屋的居住、使用直接相关,但二者不能形成主物与从物的关系,车位并非房屋的附属物。只要满足善意取得的要件,车位的转让适用善意取得,受让人取得车位的相应权利,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  【案例】

  张某诉王某、李某返还原物纠纷案

  张某与王某原系夫妻关系,2009年双方协议离婚。离婚协议中约定:登记在王某名下的一套房产及一个车位、地下室归张某所有。后张某发现王某未经其同意将停车位转租给了李某。张某要求王某、李某返还车位,未果。张某遂将王某和李某诉至法院。张某认为,车位应跟房子在一起,二者不可分割。王某处分已经归其所有的车位侵犯了其权利。李某并非善意的第三人,他只是通过物业得到了车位,并没有得到开发商的认可,而根据王某与开发商所签租赁合同的规定转租车位须经开发商的同意。另外,房价一直在升值,车位也是在升值的,王某转让价格不合理。故其请求法院依法判令二被告向其交付上述地下停车位。

  王某辩称,在其与原告离婚前,其已将车位转租给李某。房产和车位不可分割的说法是没有依据的,不符合法律上及事实上的不可分割,更不属法律上的主从物和附属物的情形。车位转让得到房地产公司的备案即可。故其认为法院应驳回原告的诉讼请求。

  李某辩称,车位与房屋并不是捆绑关系。转让车位时,王某没提离婚的事。当时王某称租赁协议书原件及发票丢失了,后来通过物业公司找到了开发商,开发商将协议复印件盖了章确认王某是原始的车位租赁人,在这种情况下与王某签订了转让协议。其与王某转让车位前也想找到房地产公司重新签订租赁合同,但房地产公司称无需重新签协议。从购买人的角度来讲,其已经尽到应尽义务,构成善意取得。故要求法院驳回原告的诉讼请求。

  法院经审理查明:张某与王某协议离婚时约定双方婚后共同出资购买的房产一套归张某所有,车位归张某所有。后王某与李某签订车库转让协议,双方约定王某将其拥有的地下车库的使用权转让给李某,李某支付转让费7万元。转让过程中,王某称其与车位产权人开发商签订的车库租赁合同丢失,其向李某提供了加盖开发商公司印章的合同复印件。王某与开发商签订的租赁合同系于2004年签订,合同中约定:王某自愿购买房屋的同时,租赁地下停车泊位一个,租期为20年,租金为7万元;乙方出售自有房屋同时需转租该车位时,需经开发商同意,并由新的购房人与该公司签订租赁合同。李某提供物业公司提供的情况说明一份,证明王某、李某通过该公司进行的车位转让,该公司将车位转让一事告知了开发商,开发商以小区内其他车位的转让过程未要求与该公司签署新协议为由拒绝与李某签订新租赁合同,开发商以提供王某所签合同复印件并加盖公章的形式证明王某是合法承租人。法院经审理后认为:张某主张返还车位的基础是其享有该车位的使用权及王某受让该车位使用权的行为无效。因车位系王某通过租赁取得,张某因此实际取得的系车位的使用权并排除王某对该使用权的处分。根据上述认定,王某未经张某同意擅自转让车位使用权的行为,属于无权处分。除非李某的受让行为构成善意取得,否则不能取得该车位的使用权。现该车位已经交付李某使用,因此对于李某是否构成善意取得的认定,应从买卖行为的外在表现判断李某是否出于善意及其是否支付了合理的对价。从该车位的交易过程来看,李某通过该小区的物业公司联系到王某及车位的产权人,并支付了相应的对价,该受让行为在形式要件上并无明显瑕疵。从物业公司的证明来看,车位产权人对车位使用权的转让实际采取的是不干涉的态度,因此李某未与产权人重新签订租赁合同不影响车位使用权转让协议的效力。关于李某是否尽到对车位使用权人主体审查义务的问题,法院认为,车位租赁协议系王某签订,李某有较为充分的理由相信王某享有车位使用权的转让权。另外,无证据表明李某支付转让款的数额过低以致达到不尽合理的程度。综上分析,法院认定李某的受让行为有效,其无需向张某交付车位。王某已失去对车位的占用、使用权,张某要求王某返还车位亦不可能,但二人可另行解决损害赔偿问题。法院判决驳回了张某的诉讼请求。

  一审宣判后,张某不服,提起上诉。二审法院认为,根据一般生活常识,车位与房屋的居住、使用蓖接相关,虽然二者不能形成主物与从物的关系,但亦存在事实上的紧密联系。本案中,李某已经从考察出让方权利主体资格、践行合同约定的转让方式等方面尽了谨慎交易的义务,且其受让价格并未构成明显低价,故在该转让过程中,李某并无过错。二审法院判决维持原判。

  ◇【分析解答】

  本案中,王某将地下车位的使用权转让于李某,法院认定李某获得使用权的行为适用善意取得。实践中,车位与房屋的居住、使用直接相关,虽然二者不能形成主物与从物的关系,但亦存在事实上的紧密联系。但是可以明确的是,车位并非房屋的附属物。而且当前车位的价值也见长,在北京、上海等地区,一个地下车位的价格往往高达十万、数十万元。如在房屋买卖合同中未明确约定转让标的物包含车位,则不能理解为卖房人将车位一并转让。转让车位适用善意取得,本案中,虽张某与王某离婚协议约定离婚后车位归张某使用,然李某因善意取得获得车位的使用权。对于张某因此所遭受的损失,张某可向王某主张赔偿。

  【法律法规链接】

  《物权法》第106条

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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