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小区内的公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主

房南京房地产律师释疑:小区内的公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主?

  《物权法》出台之前,小区公共设施的范围、权属和管理等问题一直没有明确的法律法规加以规范。2007年10月1日,《物权法》颁布施行后,对此问题进行了专章规定。《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。据此,小区内的公共设施的权属属于业主共有,而非开发商所有。

  【案例】

  武某诉齐某建筑物区分所有权纠纷案

  武某、齐某系北京市东城区某小区的邻居,齐某的房屋在武某的房屋东侧,武某的房屋卧室向北开一窗户,长1.4米,宽0.5米,距地面高2米,在齐某的房门向西l米处。公共通道北侧有一公共窗户,长1.6米,宽1. 35'米,距地面高0.6米。齐某在其房门外向西3.6米处的公共通道内私自搭建一隔离门,将3.6米的公共通道及武某的卧室窗户纳入其隔离范围内。因双方协商未果,武某以齐某侵占小区共有部分为由将齐某诉至法院。法院经审理认为,建筑区划内的公共通道,属于业主共有,对于区分所有建筑物的共有部分,所有业主均有共有权,单个业主不得私自占有。个人侵占、使用公共部分,是对其他业主权利的侵害,权利人可请求排除妨害、恢复原状。最终,法院支持了武某的诉讼请求,判令齐某限期将搭建的隔离门拆除。

  【分析解答】

  上述案例不仅明确了小区的共有部分和公共设施归业主共有的规定,同时也从诉讼程序上明确了共有权益受到侵害的业主可以请求排除妨害、恢复原状。这里还有一个问题需要解答,小区的哪些建筑和部分属于上述条文中规定的共有部位和公共设施呢?《物权法》第73条给出了明确的答案,这些部分和设施为:(1)建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;(2)建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。值得注意的是,虽然小区的共有部分和公共设施的权属归业主所有,但该种所有权不同于普通意义上的所有权,而是属于一种共有性质的所有权,对共有部分和公共设施的管理和使用都需要由全体业主共同决定。《物权法》第76条规定,下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第5项和第6项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  【法律法规链接】

  《物权法》第70条、第73条、第76条

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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