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当事人约定放弃相邻权

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2014年05月01日 09时05分15秒

当事人约定放弃相邻权
当事人能否通过约定放弃相邻权?
【案情】
    某村位于城乡结合部。某房地产开发公司拟在该村北侧的一片空地建两栋高层住宅楼。由于规划中的高层住宅楼紧邻该村部分居民的房屋,将对房屋的采光产生影响,所以,房地产开发公司与该村部分村民协商,决定对受影响较大的部分房屋的所有权人给予经济补偿。双方达成协议:每户补偿2万元。其他受影响的村民提出异议,诉至人民法院。
【争议观点】
  原告村民诉称,建筑物采光标准国家有强制性规定,房地产开发公司以经济补偿协议排除强制性法律规范的适用,侵犯了村民的相邻权益。请求人民法院判决被告与部分村民签订的放弃采光权经济补偿协议无效,被告修改建设规划。
  被告某房地产开发公司辩称,部分村民自愿与被告达成协议,放弃相邻权益,合法有效。对于其他受到影响的村民,被告愿意扩大补偿范围,但不同意其诉讼请求。
【南京房产律师】
    《物权法》第85条规定:  “法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律法规没有规定的,可以按照当地习惯。”对于相邻权益,当事人能否通过协议的方式放弃或改变其内容的问题,需要结合法律规定和不同相邻权益的特征来确定,不能一概而论。
    (一)对于法律有明确禁止性规定的,当事人不能通过协议排除法律适用,放弃相邻权益。为了保证居民的基本生活条件,保护其生命健康和财产权益,对于某些侵犯相邻权益的行为法律是明确予以禁止的。例如,《物权法》规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”  (第89条);“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”(第90条);“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全”(第91条)。
    在其他法律、法规中也有类似的规定。如《建筑法》、《环境保护法》、《水污染防治法》、《固体废物污染环境防治法》、《广播电视设施保护条例》等。《建筑法》规定:“建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施;有条件的,应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的,建筑施工企业应当采取安全防护措施”(第39条);“建设单位应当向建筑施工企业提供与施工现场相关的地下管线资料,建筑施工企业应当采取措施加以保护”(第40条);“建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定,采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施”(第41条)。这些关于采光、通风、日照以及有害物质排放、建筑物安全的规定,是维护居民基本生活条件和人身财产安全所必需的,相邻土地或建筑物的权利人之间不能通过合同来排除或改变这种法定义务,侵犯相邻权益。
    (二)法律规定的相邻利用关系,当事人可以在此基础上进一步协商。《物权法》等法律、法规有关相邻关系的规定中,除了禁止性规定外,还有一部分是对相邻土地和建筑物间的利用关系的规定。例如《物权法》规定:“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利”(第86条第1款);“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用该土地的,应当提供必要的便利”(第87条);“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”(第88条)。
    以上这些规定是为了使相邻一方能充分利用其土地和建筑物,从而对相邻另一方的权利进行必要的限制,要求其必须为对方提供必要的便利。由于这同时等于牺牲了另一方的某些利益,因此,法律规定有严格的适用条件,即只能是迫不得已的情况下,才能要求对方容忍
自己的某些行为,如通行、排水、取水、铺设等。由此看来,这种相邻关系是法律对相邻土地和建筑物间利用关系的最小限度调节。因而,相邻各方不能约定排除这种最基本的义务,如约定排除对方必要的通行等。但是,法律并不禁止双方在此基础上,就具体的权利义务内容作出约定。例如,法律虽然要求一方在经过邻地通行或铺设管道时,应采取给对方损害最小的方式进行,但双方仍可以约定其他的通行或铺设方式,并对因此造成的损失约定补偿金额。再如,法律规定一方给另一方造成损害的应该补偿,对于这种补偿的请求权利,提供便利的相邻一方也完全可以放弃。
    (三)法律没有明确规定如何处理相邻关系时,当事人可以遵照处理相邻关系的原则,按照当地习惯进行处理。由于法律只是对必要的相邻关系作出了最基本的规定,如应当给通行不便的相邻人提供便利等,但对具体的通行方式并没有作出规定,对此,相邻双方也可以依据当地的习惯来进行约定。但应该注意的是,这种约定依然受到以上条件的限制,即对于不得遮挡采光、排放有害物质等禁止性的规定,相邻各方不得约定排除.

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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