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有合法建设手续建造的房屋影响采光可诉赔偿损失

有合法建设手续建造的房屋影响采光可诉赔偿损失
【案情】

原告王某居住的某小区13号住宅楼共五层,原告居住在102室(80平米),南北朝向。被告某公司按照规划局批准所开发建设的某某花园3号楼位于上述住宅楼南面。某花园3栋建成后,原告所居住的房屋在冬至日天气晴朗、日照充分的情况下,基本照射不到太阳。原告因而诉至法院,原告认为被告的开发建设行为完全违背了建设部关于《城市居住区规划设计规范》中“住宅日照不应低于冬至日日照1小时的标准”的规定,严重损害了原告的采光权,要求被告排除妨碍,或置换同地、同等房屋,或一次性赔偿原告损失10万元。被告认为其所开发的某花园是经合法审批的建设项目,且双方并非同一小区,不存在相邻关系,应驳回原告请求。庭审中,经原告申请,法院委托相关专业鉴定机构鉴定,鉴定结论为:受某某花园3号楼的影响,102室冬至日的满窗日照累积为0小时(住户的窗台面0.9米以上部分均能受到的日照定义为满窗日照)。

【裁判】

法院审理认为,公民的合法权益应受法律保护。为调整开发建设利益与居民日照利益之间的关系,建设部制定了《城市居住区划设计规划》(GB50180-93)中规定,行列式布置的建筑,应按当地冬至日住宅底层日照满1小时,来计算建筑距离,日照时间为上午9时至下午3时。后该《规划》经局部修订,在建设部公告第31号中明确,“其中5.0.2(第1款)等为强制性条文,必须严格执行。”据此,本案原告日照利益最低限度不应低于冬至日日照1小时的标准。法院委托相关专业机构鉴定明确原告居住的102室是冬至日的满窗日照时间为0小时,虽然被告领取了建设工程规划许可证,但原告的房屋建筑在先,后建建筑应注意保护已建合法建筑的权利,故不能因此免除被告应承担的民事侵权责任。原告请求排除妨碍,但如实现原告这一请求,明显导致社会利益失衡、社会财富浪费,故驳回原告这一诉讼请求。被告构成侵权,法院综合考虑原告住宅的朝向、层数、建筑面积、布置方式、日照等情况,酌定被告以每平方米200元的标准予以赔偿,总计赔偿16000元。法院最终判决:一、被告于判决生效之日起十日内赔偿原告16000元;二、驳回原告其他诉讼请求。

【评析】

1、采光权是否是一项独立的权利。一般而言,采光权是指不动产所有权人或使用人享有从室外获取适度光源的权利。在我国立法中,《民法通则》第83条、《物权法》第84、89条都对采光的权利都有所体现。建设部《城市居住区规划设计规范》中对采光的标准作了更明确的规定。但我国立法中并没有明确承认采光权,相关法律规定是将采光方面的利益保护放在相邻关系的法律制度中调整,属于相邻权的下位概念,还不是一项独立的权利。虽然采光权不是一项独立的权利,但原告采光的利益受到损害,可以通过主张相邻权来行使权利。

2、有合法手续的建筑影响其他房屋采光,是否构成侵权行为。关于这一问题,司法实践中也存在争议。一种是肯定观点,认为规划许可不能免除侵犯采光的侵权责任,虽然建造建筑物的行为获得规划行政许可,但这些只能证明建设行为本身符合国家规定,不能证明其不对相邻房屋造成影响,所以规划许可建筑侵害相邻不动产采光的,应承担侵权责任。二是否定观点,即认为行为违法性是民事侵权行为构成要件,只要当事人对其建筑已经取得建设工程规划许可证,其行为就是合法行为,不构成侵权。笔者认为本案中构成侵权行为。我国关于侵权责任的构成要件通说认为是“四要件”:损害事实的客观存在、损害行为的违法性、违法行为与损害事实之间的因果关系、行为人的过错。其中,违法行为是指有责任能力的自然人或者具有法人资格的社会组织,违反法律规定,从而给受害人以及社会造成某种损害的有过错行为。其主要表现为违反法定义务、违反保护他人的法律和故意违背善良风俗致入损害。法定义务的来源包括三种,一是法律的直接规定,二是职务上或者业务上的要求,三是行为人先前的行为。本案中被告的建筑行为违反了相关行政规章规定,原告的住宅在冬至日日照不足1小时,故被告的建筑行为具有违法性。至于有的案件中,底层住宅冬至日日照满1小时的,则不构成侵权,不符合侵权责任的构成要件,但采光的利益受到影响的,也可以判令适当补偿。

3、有合法手续的建筑影响其他房屋采光,是否应先提起行政诉讼。本案在审理过程中,也存在分歧意见。一种认为原告应先对相关规划部门提起行政诉讼;一种意见认为原告可以直接诉侵犯采光权的侵权人。笔者同意后一种意见。无论规划部门的行政行为是否合法、建设规划许可证是否撤销,并影响被告的侵权事实是客观存在的,符合民事侵权责任的一般构成要件。被告作为开发建设小区的建设者,理应有义务防范自己的开发建设行为影响周边相邻建筑居住人权利。被告在主观上过错明显,被告作为专业的开发建设者,理应知道相关法律法规的规定,却仍然实施了侵害他人权利的行为。在客观上,被告实施了妨害他人采光日照权利的加害行为,造成了相邻方采光权的损害。而且,加害行为与采光权的损害之间,存在直接因果关系。

4、相关判例做法。对于侵害采光权的责任承担形式,多数法院采取判决赔偿损失的形式,但具体赔偿标准和赔偿方式,实践中各地法院裁判不一。一是用电费折价赔偿的方式。比如2004年荆州中院判决7层综合楼影响了10户居民的通风、采光权益,从2003年4月1日起,至其停止侵权时止,赔偿10户居民每天每户电费1.12元。二是按照居住面积计算赔偿标准。湖南、天津等地法院都有此类判决,仅就计算基数不同。有的法院是按照全部居住面积计算赔偿数额,有的法院则按照被遮挡的居室面积来计算。后一种做法较为普遍。具体赔偿数额标准可以参照相邻建筑物所在城市的经济水平、生活水平、采光利益受妨害的程度等因素确定。对采光利益受妨害程度,法院可以通过房屋价值贬损鉴定予以确定。值得注意的是,对于当地冬至日住宅底层日照满1小时,未构成侵权但采光利益受到后建建筑重大影响的,应由法院结合具体情况判断是否需要补偿,而不是赔偿。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,民盟盟员,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,两届徐州市政协委员,房产专业律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业南京律师.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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