卖方未取得产权，买方可对“意向协议”毁约？

　　南京房产律师最近参加了一个关于二手房买卖方面的研讨会，在会上分享了自己多年来亲自办理的一些案例。 南京房产律师认为，二手房买卖实践中的一个难点就是房屋买卖合同的效力问题，买卖时是否取得房产证并不一定决定二手房买卖合同有效或者无效，而是必须结合法律规定和案件具体情况进行判定。现在就将本律师在研讨会上分享的一个核心案例剖析如下，希望对广大购房者起到一定的参考作用。

　　王女士向李先生购买位于市中心的三室一厅二手房一套，作价300万元，当时李先生向王女士坦言，房屋由于还未正式对外发售，因此自己还未取得房屋的所有权，但是自己已经和开发商签订了《选房认定书》，根据该《选房认定书》的规定，双方将在房屋符合法定的对外发售条件之后签订正式的商品房买卖合同。王女士也对李先生房屋并未取得完整产权这一事实表示谅解和接受，双方签订了《买卖意向协议》，并约定在李先生正式取得房屋所有权之后再签订《二手房买卖合同》，王女士并向李先生缴纳定金二十万元。然而，过了半年之后，在李先生即将正式取得案涉房屋的所有权之际，王女士却要求解除意向协议，要求李先生退还定金。李先生当然坚持要求按照相关协议执行，拒绝解除协议。王女士见不能达到自己的目的，于是向人民法院提出起诉，要求判令双方解除意向协议，李先生返还定金二十万元。

　　南京房产律师作为李先生的代理人和王女士的代理人在法庭上针锋相对，各自提出了自己的法律观点。王女士的代理人认为，王女士由于对于房产交易相关的法律和政策、手续等认识不足，而签订了该意向协议，属于重大误解，李先生在签订协议过程中并未向该协议的法律性质向王女士交代清楚，因此存在过错。重大误解的协议可以解除，因重大误解得到的定金也应该予以返还。南京房产律师则认为，王女士作为具有完全民事行为能力的成年人，应该具有判断民事行为的法律后果的相应能力，王女士代理人认为王女士对于房产交易的性质认识不足不能成立，李先生的房屋并未取得相应产权是事实，但李先生并未对此有任何隐瞒，而是向王女士作出了充分和准确的披露，合同完全不存在任何重大误解的因素。李先生同意解除意向协议，但是按照《合同法》和相关司法解释的规定，由于买方王女士拒绝签订合同，卖方有权将定金没收不予返还，王女士要求返还定金的请求没有法律依据，依法应该不予支持。

　　人民法院经过审理之后认为，王女士作为具有民事行为能力的成年人，应该知晓签订《买卖意向协议》的法律后果，李先生在协议签订过程中已经披露了必要信息，不存在主观过错，且截止法院审理结束之时，已经取得案涉房屋的所有权，双方同意解除意向协议，法院对此表示认可，但是王女士要求李先生退还定金的诉讼请求没有法律和事实依据，对此不予支持。