不具备交付条件交房的违约计算的止算点如何认定？

　　《合同法》第114条第1、2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《商品房买卖合同解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　不具备商品房交付条件，违约计算的止算点,南京房产律师认为，参考《商品房买卖合同解释》以及《商品房买卖合同(示范文本)》关于逾期违约责任的相关规定，违约责任的承担截止到实际交付之日。因此，违约金的止算点也应以实际交付之日为准。南京房产律师认为，购房者于交付日期截止之前接收不具备交房条件的房屋的，取得《商品房竣工验收备案表》的日期为有效的交付日期，违约金的止算点应以发“表”日期为准。购房者于约定交付期间拒绝收房的，房屋实际占有转移的时间为有效交付的时间，违约金的止算点应以占有转移时间为准。

　　如果开发商事先已取得《商品房竣工验收备案表》，而购房者之后才办理收楼手续。法院审理认为造成购房者没有在开发商取得《商品房竣工验收备案表》后及时收房的原因是开发商没有及时发出交付通知，而开发商在取得《商品房竣工验收备案表》之前就已发出过《交楼通知书》，而购房者拒绝收楼，在这种情况下，实际交付之日又如何确定呢?

　　南京房产律师认为，开发商第一次发出的《交楼通知书》因购房者的拒绝收楼行为而无效，若开发商在取得《商品房竣工验收备案表》后没有及时通知购房者，则视为开发商没有发出《交楼通知书》，开发商承担逾期交房的违约责任并不因此而终止。另外，在购房者无法得知开发商已具备交房条件的情况下，把收房义务强加给购房者与合同的公平原则不符。若开发商在取得《商品房竣工验收备案表》后已及时通知购房者收房，购房者仍拒绝收房，南京房产律师认为，逾期交房的违约金截止日期应是开发商再次通知购房者收房的最后日期。

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