南京房产律师：期房买卖合同签订的关键问题

　　最近由于房地产市场非常紧俏，大家为了节省一些资金，纷纷采用购买期房的方式入手。购买期房的时候签订期房买卖合同，如何最大限度保证自己的合法权益，并进行法律风险的防控呢?作为有着多年执业经验的南京房地产律师，结合在案件过程体察到的法律问题和风险，对这个问题做出了深入的研究，现在为大家分析如下，仅供参考。

　　首先，签订合同的时候，应对所有房间的面积进行明确的约定，包括卧室、厕所、客厅、厨房等的面积一一约定，同时约定阳台面积的折算比例和阁楼跃层的面积计算方法。每套房屋都需要按比例分摊公用面积，如楼梯、走廊、电梯间等，公用面积的大小也应明确约定。

　　其次，合同对附属配套设施建设，应该具有明确要求。期房的价值所在，除了房屋本身的质量之外，还有其附属的生活配套设施和相应的公共服务是否完善。不要轻信房地产商在广告中所打出的宣传口号和亮丽承诺，而是要将其落实到合同之中，如果开发商承诺周边将建设花园、绿地、超市、学校、广场、医院或者大型购物超市等设施的，都应在合同中进行标明并明确规定期限，如果逾期没有落实配套的，可以追究开发商的违约责任。

　　第三，期房合同要规定建筑和装修的具体质量标准。开发商为了吸引消费者购房，对于房屋的质量和装修，往往会做出很多美丽的承诺，但是俗话说口说无凭，只要没有在文字材料中落实，消费者就很难在开发商违约的时候追究其责任，建筑和装修的质量标准，包括墙面颜色、涂料品牌、地面铺设用料、电线的铺设格局、卫浴设备、门窗材料等。

　　第四，合同中应该具有物业管理的相应条款。开发商有权和物业管理公司签订前期的物业管理合同，购房者入住后，必须承受该物业管理合同设定的的权利和义务。而物业管理有利可图，开发商往往会将这部分的合约交给自己的关联企业，以牟取高利润。如果购房者对于物业管理合同的相关细则、服务条款和收费标准一无所知，则必然被动承受物业管理合同的后果，而被收取高额管理费。购房者应要求开发商将其载入期房买卖合同，如觉得物业管理方面的服务条款不合理，应向开发商提出要求修改，或者可考虑选择其他楼盘。

　　第五，应该规定详细付款方式，购房者利用分期付款和退房机制，对开发商如期交房，进行一定的约束，也是题中应有之义。双方可以约定购房者预付部分款项，其余款项随着工程进度的进展分期支付，或在交房时付清，或者可以规定剩余款项在交房时一次付清，以对开发商进行制约。

　　第六，期房合同应该约定具体交房日期，购房者应该保证自己如期拿到房屋，房地产公司逾期交房，应该承担相应的违约责任。购房者和开发商可以约定，逾期交房一日，应该支付相当于房价一定比例的违约金。

　　南京房产律师提醒，如果购房者对如何起草和审查期房买卖合同心中没有把握，应该聘请专业律师为其把关，以保护自己的最大法律权益。