房地产律师如何理解办证的义务主体？

　　《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。另外就商品房买卖合同的出卖人一方来说，出卖人在交付实物房屋之外还负有转移标的物所有权的义务。具体来说，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，一般也就认为出卖人房地产开发企业为办理房屋权属证书的义务主体。

　　《商品房买卖合同解释》第1条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《商品房买卖合同解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”此款规定的是由于出卖人的原因，买受人无法按期取得房屋权属证书的出卖人应该承担违约责任的情形，由此，也充分说明了出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据上述法律规定可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。

　　南京房产律师认为，《合同法》《城市房地产开发经营管理条例》与《商品房买卖合同解释》对于办理房屋权属证书义务的主体的规定并非相互冲突，而是相互补充关系。

　　根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行的义务，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为完成权属登记的。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可见，《城市房地产开发经营管理条例》对于办证义务的规定并非简单的主办和协办，而是相互补充的关系。因此，南京房产律师认为，对办证义务主体的理解首先应遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定。

　　如果当事人之间没有约定，通常情况下，开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商补充提供有关材料。所以在办证流程中的不同阶段，应根据具体情况确定开发商和买受人不同的义务，从而判断各自可能承担的违约责任。如果开发商提交了完备的手续，买受人也提出了申请，由于房管等政府部门原因未能办证或迟延办证的，属于第三人的原因，买受人可提起行政诉讼，要求房管部门履行办证的法定职责。