对包销收益进行限制的效力如何认定？

　　关于包销收益即佣金的限制，原国家计划委员会、建设部曾联合下发计价格[1995]971号《关于房地产中介服务收费的通知》。有些地方又根据该通知规定，出台了地方性文件，如上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局联合下发沪价房[1996]088号《关于本市房地产中介服务收费的通知》根据《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

　　迄今为止，已经有不少有关佣金比例过高的纠纷案件，法院在审理此类纠纷案件时，是否严格执行《关于房地产中介服务收费的通知》的规定呢?当然，有一个问题必须清楚，即《关于房地产中介服务收费的通知》对包销佣金的规定是否具有法律效力。对此，实践中存在争议。

　　原国家计划委员会、建设部曾联合下发的计价格[1995]971号《关于房地产中介服务收费的通知》第6条规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5～2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”

　　南京房产律师认为，上述规定仅具有指导意义。关于价格限制措施，虽应由价格管理部门在职权范围内制定，但对于价格的干预应当尽量减少，除了少数关系国计民生的物资的价格之外，一般应当由市场自行确定。如果双方在包销合同申明确约定了包销收益的提取比例，即使高于3%，当事人双方也应当严格履行合同义务。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。