交房后房屋出现质量问题如何处理

　　现在很多业主拿到新房子的钥匙的时候非常开心，但是却开心不了多久，因为房子可能会出现严重的质量问题!那么相关质量问题如何解决呢?能否解除合同、要求退款或者赔偿呢?南京房产专业律师认为，这个问题应该针对房屋质量问题的不同层次，选择不同的解决方式。

　　首先，对于房屋主体结构质量不合格的，购房人可以拒绝验收房屋、解除合同并要求赔偿相应的损失。购房人在办理商品房交接入住手续时，有权要求开发商出示该房屋的建筑工程竣工验收备案表，以证明该工程是否经过有关部门验收合格。如果开发商不能出示该表，购房人有理由认为该工程未经验收或者验收不合格，可拒绝接收房屋，延期交房责任应该由开发商承担。如果开发商经过合同约定的期限仍然未能将房屋通过验收，出示上述验收备案表，购房人可以解除合同并要求其赔偿相应损失。

　　其次，如果房屋质量问题是在保修范围内，购房人可以要求出卖人承担修复责任。购房人在接收房屋之前，会同出卖人对房屋进行验收，经验收后购房人确认房屋没有质量问题，再办理相关入住手续。如果在验收时发现房屋存在质量问题，但在保修范围之内的，应该要求对质量问题进行确认并且加盖公章认证，等问题解决后再进行入住;但有些质量问题比较复杂，需要进一步检测、处理，短时期无法入住，此时应要求开发商承担延期交房的责任，并要求其出具书面承诺。开发商应负责修复质量问题并承担全部费用，如出卖人拒绝修复或者故意拖延修复，购房人可自行聘请专业技术人员进行修复，由此产生的修复费用和造成的损失，一律由出卖人承担。

　　第三，如果因为房屋质量问题确实影响房屋居住使用的，购房人可以请求解除合同并赔偿损失。根据最高人民法院商品房买卖司法解释的相应规定，如果房屋质量确实存在问题，影响到房屋居住和使用的，买受人请求解除合同并给予赔偿的，应予以支持。现行法律法规对于何谓“因为房屋质量问题确实影响居住和使用”并没有进行严格的界定和规范，因此，是否达到这一条件的标准，尚须在司法实践中由法官对个案加以把握，而法官由于缺乏相应的专业知识，又需要通过房屋质量鉴定、实地勘察等专业人士进行的业务操作来明确房屋的质量是否出了问题、出了什么问题，这种问题又是否对居住和使用产生了影响，并在此基础上进行自由裁量。一般而言，房屋中甲醛等有害物质排放量超标、房屋渗透漏水严重、隔音效果极差严重影响休息等属于“影响居住和使用”的范围。