买卖商品房按揭贷款办不下来，谁之过？

　　在现阶段的商品房交易活动中，由于房屋的价格居高不下，很多地方甚至出现了一两年之内房价翻倍的现象。很多购房者难以一次性付清所有的房款，往往采用向银行按揭贷款的方式支付房款，此时就需要开发商协助购房者向银行办理抵押贷款。在目前的商品房交易形态中，开发商一般会向购房者承诺代为办理相应的手续，并在商品房的购房合同中对此加以约定。但是如果因为种种原因，届时商品房抵押贷款未能顺利办结，购房者将不能向开发商支付剩余房款，开发商有可能要求解除商品房买卖合同。这种情况下，购房者如何维护自己的合法权益呢?作为以房地产案件为特色的省直属律师事务所执业多年的资深律师，南京房产律师对这个问题有比较深入的独家分析。

　　南京房产律师认为，这个问题涉及的是在商品房买卖过程中，因种种原因无法办理银行按揭贷款，由此造成的房款无法支付、商品房买卖合同无法履行的责任，如何承担和如何处理。所谓银行按揭贷款，也就是购房者以所购买的商品房作为抵押物，向银行办理抵押登记，并从银行借入款项以支付首付款之外的其余房款，银行按一定的利率收取利息，并与借款人约定归还方式和归还期限。

　　根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的相关司法解释，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因导致商品房担保贷款合同未能订立，从而商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同赔偿损失。也就是说，对银行按揭贷款未能订立负有责任的一方，对对方负有赔偿责任。因此，在司法实践中，我们应当根据具体的案件中，是开发商一方，还是购房者一方对银行按揭贷款未能订立负有责任，来确定哪一方具有合同解除权和请求赔款的权利。当然，如果是因为政策调整等原因导致不能申请银行按揭贷款，司法实践中一般认为属于不可抗力，双方均不需要承担违约责任，并可解除合同。

　　如果按揭贷款合同未能订立，是由于开发商的原因所造成的，比如开发商在办理银行按揭贷款的过程中，没有提交所需要的完整资料和手续，或者银行经过严格审核之后，认为开发商对于该项目按揭贷款缺乏足够的保证能力，对银行存在相当大的资金风险，因此拒绝贷款，这种情况不属于不可抗力，是开发商完全可以避免或者预见的，开发商应对此承担法律责任。开发商在解除合同后，应向购房者返还首付款，并对购房者的损失承担赔偿责任。

　　如果是因为购房者的原因，而导致银行按揭贷款无法发放的，比如购房者没有提供银行所需要的充分证明材料或其他手续，购房者本人的资信和还款能力存在瑕疵，银行认为向其发放贷款具有相当大的资金风险，则购房者应自行承担商品房买卖合同不能继续履行的责任，开发商无需对其进行赔偿。

　　如果因不可归责于开发商或者购房者双方的原因而导致房屋，从而导致按揭贷款无法发放的，比如国家的金融政策、房贷政策等发生重大变化，则解除合同后双方都不需要承担相应的责任，开发商只需要将购房者所支付的首付款，予以退还即可。