不可不知：购买回迁房产律师风险提示

　　最近，经常有人向南京房地产律师咨询有关回迁房买卖的问题。南京房产律师认为，随着房地产开发过程中，对于原居民补偿的多样化，回迁房买卖的问题越来越成为房地产交易中的一个热点问题。那么，回迁房和商品房有什么不同?在购买回迁房的时候，需要注意哪些问题呢?下面就由在江苏省直属专业房地产律师事务所执业多年的南京房产律师为您解答。

　　首先，回迁房和商品房是有区别的：发展商在开发房地产项目时需要征用居民的土地，既可以向居民提供货币补偿，也可以向居民提供实物补偿，实物补偿主要包括安置房和回迁房。商品房是经过政府的有关部门批准，取得土地使用权证、规划证和建设工程施工许可证后，由具有开发资质的专业房地产公司开发并上市交易或用于出租的房屋。商品房和回迁房在土地性质上，往往存在不同，商品房是在开发商购买国有土地使用权之后进行建设，其所占用的土地缴纳了土地出让金;而回迁房建设占用的土地，有些缴纳了土地出让金，有些属于村集体土地，有些则属于政府无偿划拨的土地，情况比较复杂。而且，回迁房建设享受国家的特殊政策，被拆迁人购买的价格远比商品房低廉。商品房买卖是建立在双方签订的商品房买卖协议的基础之上，而回迁房的买卖建立在双方所签订的拆迁补偿协议的基础之上。

　　第二，在购买回迁房时，首先要考虑回迁房的产权权属状况，用于对拆迁的村民进行补偿的回迁房，其所占用土地一般属于集体土地，根据我国相应法律规定，集体土地上所建设的房屋，只能在集体经济组织成员之间进行转让，而不能对城市居民出售，无法上市流通。而对于经济适用房拆迁的回迁房这一般适用经济适用房限售的相关规定，未满五年限制上市交易。而在商品房拆迁之后所补偿的回迁房，一般可以按照商品房的，条件正常上市交易。购房者特别要注意的是房改房拆迁之后建设的回迁房，有可能是部分产权，不具备完整的所有权。对于回迁房的土地所占用的是划拨土地这一情况，在补交土地出让金后是可以交易的，一般由买受人对其进行补交。

　　第三，回迁房的买卖合同一定要由回迁户的全家签字。和商品房买卖合同不同，回迁房由于是补偿给回迁户全家的房屋，其所有者可能是回迁户的全体家庭成员。如果房屋的买卖合同只有其中一人签字，将来容易发生纠纷，房屋的出售可能会被认定是无权处分而失去法律效力。从慎重起见，购房者应要求其家庭成员在合同上签字。

　　南京房产律师在此建议，为了确保购房者的户口能够及时迁入所购买的回迁房，购房者可与出卖人约定，在一定期限之前应当将全家户口迁出。其违约逾期仍不迁出的，的应当向购房者支付高额的违约金，购房者有权解除合同。