政府政策不能按期交房？开发商狡辩没用！

　　最近，家住南京市江北新区的张先生经过他人的介绍，慕名找到南京房产律师，咨询一起房产纠纷。原来，张先生在江北新区购买了一套商品房，商品房已经完工，初步达到了交付条件，双方签订了商品房买卖合同并到房地产管理部门办理了相关登记备案。双方在商品房买卖合同中明确约定，张先生在合同签订之日起20内支付购房款250万元，开发商应在收到该笔款项的60日内交付房屋并协助张先生办理土地使用权证、房屋所有权证等相关证件，完成过户手续。如开发商逾期交付一日，应按照房款万分之五的比例支付违约金。张先生依照约定在20日内支付了全部购房款，但是开发商却到了期限，迟迟不交付房屋，也不带张先生到房产中心办理过户手续，张先生与其交涉多日无果，于是向南京房产律师进行咨询。南京房产律师先是与该开发商进行了联系，后来感到开发商方面的态度模棱两可，能拖则拖，显然是希望张先生主动解除合同，开发商认赔一些违约金了事。于是，南京房产律师果断建议张先生诉至人民法院解决。

　　在庭审过程中，南京房产律师作为原告张先生的委托代理人，提交了张先生支付全部购房款的转账证明、发票和双方签订的商品房买卖合同，证明开发商已经明显构成违约。原告要求开发商必须履行合同义务，并按照合同约定赔偿违约金，以弥补自身所受到的损失。 被告对其逾期交房的客观事实并没有否认，但是提出当地政府有关部门要求开发商必须完成有限电视、数据光缆和供电管网等基础设施建设，不然不为起办理大土地证和大房产证，而如果开发商无法办理土地证和房产证，也就无法为购房者办理土地使用权证和房屋所有权证，无法完成登记过户。政府行为属于不可抗力，按照合同法的相关规定，由于不可抗力而无法履行合同约定的，不属于违约。开发商同意如购房者张先生自愿解约，可对其予以适度补偿，如张先生不愿意解约，开发商可待相关管线建设完毕并通过政府验收之后再行交付房屋。

　　南京房产律师严正指出：被告开发商的说法有偷换概念之嫌。即使开发商目前不能交付房屋确实是因为地方政府有关部门的政策要求，但不可抗力的存在必须满足不能预见、不能避免和不能克服这三个条件。被告并未举证证明政府的政策要求是在商品房买卖合同签订之前还是之后下达的，也并未证明政府这一政策要求是否不能避免、不能克服。比如，如果开发商提前完成相关管线建设，既能符合政府要求，也能如期交付房屋;如果被告在签订商品房买卖合同之时已经知道政府的政策要求却未能按照要求进行建设，这属于开发商疏于履行自己应当承担的责任，在合同中作出不切实际的承诺，不构成不可抗力;如果被告在房屋买卖合同签订之时尚有充分时间完成管线建设却未能制定合理的施工计划，按期完成，也不能构成不可抗力。

　　人民法院在审议双方提出的证据、事实和相关法律论证之后，认为被告开发商的行为构成违约，被告没有提出充分的证据证明存在不可抗力，对被告的辩解不予采纳，判决：被告从接到判决之日起一个月内交付房屋并办理过户手续;被告从应当交付房屋之日起到实际交付房屋之日每一日按照房价款万分之五的标准支付违约金。