南京房产律师解析：法拍房交易中的难点和问题

　    法拍房是法院拍卖房产的简称， 是指被法院强制执行拍卖的房屋。一般出现在债务人即房主无力履行按揭合同或无法清偿债务时， 被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行， 法院将债务人名下房屋拍卖， 以拍卖所得价金满足债权。司法拍卖与一般拍卖的显著区别在于法院的加入使其具有公法色彩， 法院对被执行人的房产进行拍卖是行使法律赋予的权力，因此无需通过被执行人的同意。
　　
　　2016 年最高人民法院通过《关于落实“用两到三年时间基本解决执行难问题”的工作纲要》， 提出要实现财产处置变革， 推广司法拍卖， 加大被执行财产的处置力度， 及时、有效兑现债权人权益。同年 5 月 30 日由最高人民法院通过《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。该规定对网络司法拍卖流程作出规范， 司法拍卖将以更灵活更规范的形式发挥作用。自 2013 年 3 月第一起以土地使用权和厂房为标的物的司法拍卖在淘宝网成交后， 越来越多的法院入驻淘宝网开展拍卖房产变现的执行工作， 在淘宝网司法拍卖中房产的司法拍卖设有专门一栏。同时， 在房价飙升的年代， 法拍房由于起拍价低， 不需要交二手房契税等优势， 还是吸引了不少人关注。司法拍卖房产对破解执行难， 实现社会公平正义发挥着重要作用。
　　
　　根据南京房产律师在实际办案中的了解，购买法拍房也存在很大的风险。由于现在的司法拍卖房， 基本上是注明不交吉维持现状的房产， 因此需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解， 而对于拍卖房的实际占有人与业主的法律关系和业主是否为其他人设定占有权， 竞买人很难查明， 一旦法拍房上存在所有权归属不明、存在租赁权、他人占有等权利瑕疵， 就很可能导致竞买人无法入住或者入住困难的后果。
　　 　　一、法拍房存在权利瑕疵的类型
　　
　　( 一) 存在产权争议问题
　　
　　南京房产律师了解到，产权争议问题最容易发生在夫妻双方在法院的离婚调解书中约定， 房产归没有在房产证登记一方单独所有并且尚未变更产权登记的情形。一般情况下， 房产的所有人就是房产证上登记的主体， 而这种情况下，房产所有权应以离婚调解书为准。竞买者购买这样的房产， 当生效的离婚协议书上确定的所有权人主张权利， 就会出现因所有权不明引起的纠纷。
　　
　　产权争议问题还会发生在一物多卖的情形下。法拍房的一物多卖是指被拍卖的房产在被强制执行前被执行人就与他人签订了房屋买卖合同， 将法拍房卖给他人， 只是由于价款尚未完全付清等原因未办理过户手续。此时法院对该房屋进行强制执行， 竞买者成
　　
　　功拍买， 可以视为签订了房屋买卖合同。因此， 同一标的物上就存在两个有效的房屋买卖合同。而物权的变动不以合同的成立为要件， 房屋所有权的转移是以过户即产权变更登记为条件的， 故在这种条件下， 与被执行人签订买卖合同的案外人和竞买者出于平等地位，所有权并不当然地归竞买者所有， 如果被执行人选择将房屋所有权转让给案外人， 竞买者就没有抗辩理由，只能追究被执行人的违约责任。
　　
　　例如， 被执行人丁某贷款时将自己名下的一处房产作抵押， 逾期未还款， 债权人向法院申请强制执行。
　　
　　法院根据司法拍卖流程将房产拍卖， 在拍卖期间案外人那某提出异议， 那某称丁某已经就房屋与那某签订了房屋买卖合同， 由于那某没有全额付清价款， 丁某没有配合那某进行产权变更登记， 但是已经将房屋交付给那某居住。法官在发现此种情况后， 及时告知了案外人那某权利及义务， 那某向法院提起案外人异议。在法院给出的期间内， 那某没有提交出足以对抗房屋拍卖的证据， 法院将房屋成功拍卖给史某。史某要入住房屋的时候那某拒绝腾退， 且占用房屋半年之久。最终史某向法院申请强制执行， 法院在那某拒不开门的情况下强制开锁， 对房屋进行了腾退。本案由于案外人那某在提起的案外人之诉中没有提出足够的证据对抗拍卖， 所以法院没有支持那某的主张。如果那某有足够的证据证明已与丁某签订房屋买卖合同， 则那某与竞买人史某处于同等地位， 法院没有理由强制腾退房屋， 此时竞买人要么与那某协商一致取得房屋所有权， 要么通过法院向丁某追究违约责任， 无论如何都是两难的选择。
　　
　　( 二) 拍卖的房产存在长期的租赁合同
　　
　　在民间借贷中， 债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同， 以保证在债务存续期间， 作为抵押物的房产不被处分， 能保证债权人权利的实现。若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，而法院在拍卖时候没有详细查明， 拍卖成功后， 依据民法买卖不破租赁的原则， 竞买人即使取得房屋所有权，也不能对抗租客的租赁权， 无法实际入住。并且被执行人在房屋拍卖之前就已经收到房屋的全部租金， 此
　　
　　时竞买人既无法及时入住， 又无法获得房屋的租金， 只是空有房屋的所有权， 竹篮打水一场空。
　　
　　例如， 2015 年 5 月， 胡女士通过公开拍卖拍下宝安西乡盛景园一套房产， 该房产附带租约。胡女士提供的福田法院出具的《执行裁定书》、《租赁合同》及《福田区人民法院拍卖委托合同》显示， 该房产租赁期限为从 2012 年 9 月至 2017 年 9 月 23 日， 月租金 3500元。然而， 胡女士前去收房时， 承租方却提供了另一份租赁合同， 在 该 租 赁 合 同 中， 租赁期限突然变成从2012 年 6 月至 2032 年 5 月， 增加了 15 年。且在租赁合同中， 租金并非按月支付， 而是变成了一次性支付人民币 40 万， 在双方签约一周内一次性付清。胡女士将承租方告上法庭。宝安区人民法院称， 租赁合同虽是查封之后才签订的， 但因各方申请人认为去除租约拍卖会浪费大量时间及司法成本， 所以全体申请人一致要求法院带租约拍卖。因本案系附条件带租约拍卖，竞买者在竞拍时也应当知晓该房产带有租约， 根据相关法律规定， 竞买者不能破坏租约而就此事项申请强制执行。竞买者不能顺利取得该房产的相关权益的，只能根据法律规定另循法律途径解决双方纠纷。
　　
　　( 三) 实际居住人拒绝搬迁， 入住难
　　
　　买受人成功拍得房产， 也办理了房产变更登记手续准备入住时， 实际居住人拒绝搬迁， 无法入住。比如原业主不讲理， 拒绝腾房， 再如房屋中有老年人、病人或未成年人长期居住生活， 这些人是原业主设定的实际居住权利， 竞买人要想通过正常的渠道， 收回房产的占有使用权， 存在困难。
　　
　　例如， 2013 年， 王某因为民间借贷纠纷被齐先生告上法庭， 经一审、二审， 法院判决王某归还欠齐先生的 60 余万元。但此时的王某债台高筑， 无力还债。经法院查实， 王某名下还有该处房产。于是， 法院执行局对该处房产依法拍卖。申请强制执行后， 该房屋已经司法拍卖给了杨女士一家， 但是直到 2017 年 4 月 14日， 这套已被司法拍卖的房子一直被“二房东”刘某霸占， 仍没有交房， 法院最终决定强制清房。
　　
　　法拍房存在权利瑕疵的原因
　　
　　( 一) 相关法规
　　
　　有关法律法规对查明权利瑕疵的规定不完善。以《最高院关于网络司法拍卖若干问题的规定》为例， 第十三条规定“实施网络司法拍卖的， 人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息: 拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等”; 同时第十五条规定“人民法院以按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示， 且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的， 不承担瑕疵担保责任”。规定虽然使法院负有查明权利瑕疵的义务， 但并没有规定法院未查明时的责任， 因此， 法院没有足够的动力详细查明拍卖房屋上已有的权利信息， 导致法拍房出现权利瑕疵的几率很大。
　　
　　( 二) 法院
　　
　　法院在司法拍卖中处于有权代替原房主进行拍卖的地位， 并不会因法院的司法性质对拍卖的房产有权威保证。相反， 法院可以依据相关法规， 尽量给自己设定最少的义务。例如， 在淘宝拍卖公告中法院往往明确表示“不承担权利瑕疵担保责任”， 房屋是“不交付拍卖”， 交房和其他纠纷， 由竞买人自己处理等等。另一方面， 法院毕竟是以审判案件为主的机构， 法院的资源、力量有限， 而房产上存在的权利瑕疵往往涉及多个
　　
　　部门， 多重利益关系。以租赁权为例， 人民法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时， 时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。大量的租赁关系虽然存疑， 可是法院囿于力量和手段， 难以彻底查处， 也无法从证据、法律上作出否定， 只得“带租拍卖”， 从而很大程度上影响成交率和成交价格， 不利于债权人合法权益的及时有效实现， 即便成功拍卖， “带租”房产也给竞买者入驻造成极大阻碍。
　　
　　( 三) 被执行人
　　
　　强制拍卖被执行人的房产， 是被执行人不想看到的结果， 因此被执行人往往采取各种手段阻止拍卖进行。被执行人是最熟悉拍卖房产上权利瑕疵的主体，同时也会成为最容易制造和隐藏权利瑕疵的主体， 被执行人出于私人利益的不配合， 对权利瑕疵的不披露甚至隐藏， 为法院和竞买者查明权利瑕疵带来困难。
　　
　　( 四) 竞买者
　　
　　竞买者凭借自己的力量查明拍卖房屋的各种权利瑕疵， 需要通过“税务局”“房产部门”“国土部门”“物业管理处”等等多个部门了解情况。但是竞买人个人力量有限， 特别是在网络司法拍卖中， 竞买人可以跨地域参加拍卖， 更增加了查明标的物上所有权利关系的难度。
　　
　　三、应对权利瑕疵的措施建议
　　
　　( 一) 完善相关法律法规
　　
　　目前我国尚没有针对司法拍卖出现权利瑕疵问题的法律法规或者司法解释， 对于司法拍卖的性质也没有定论， 出现权利瑕疵时还应当援引物权法、合同法等一般法律来处理， 但是司法拍卖的公法色彩又决定了其与一般的拍卖有很大不同。我国应尽快制定针对司法拍卖的法律法规或者司法解释， 明确司法拍卖的性质， 明确查明法拍房上已有权利的义务归属以及出现权利瑕疵时的责任承担问题。
　　
　　( 二) 建立起多部门联合查明房产信息机制
　　
　　由于房产上存在的权利信息复杂， 被执行人又往往借助各种手段隐藏甚至制造权利瑕疵， 因此， 仅靠法院或者竞买人的力量是难以查明法拍房上设定的所有权利的。但是由于房产是不动产， 对于不动产的物权变动都要经过变更登记， 因此， 应该建立多部门联合机制， 法院和房屋土地管理部门、公证处等有关部门展开合作， 决定拍卖被执行人房产时， 各部门联合提供相关权利信息， 帮助排除权利瑕疵。
　　
　　( 三) 做好拍卖前的公示工作
　　
　　对即将要进行拍卖的房屋， 应该在合适的时间内通过报纸、网络等方式进行公示， 设定时间段督促对拍卖有异议的主体及时向法院提供证据、提出主张， 明确超过时间未提出异议的后果， 例如， 对于无正当理由强占法拍房在公示期间拒不腾退的， 应当立即对其执行清场。
　　
　　( 四) 竞买者提前考察法拍房
　　
　　绝大多数由于拍卖的房子存在权利瑕疵而发生的纠纷都是因为竞买者事先没有了解清楚被拍卖房子的“底细”， 特别在网络司法拍卖中， 竞买者可以通过互联网跨地域购买法拍房。房产是大宗财产， 特别是牵扯利益复杂的法拍房， 竞买者在选择时要尽自己可能勘察房产现场， 向专业人士咨询了解房子信息， 对决策产生帮助。对于有人居住仍决定拍买的法拍房要做好清场时可能存在困难的心理准备。
　　
　　四、结语
　　
　　法拍房由于其复杂的利益关系容易出现权利瑕疵而影响成功拍卖， 但是经过深入调查， 各种权利瑕疵在拍卖之前是能一一排查的。房产在全部拍卖品种数量最多并且价值最高， 一处房产一经拍卖变现， 能在很大程度上保障债权人权利的实现， 希望通过不断的学术研究和拍卖案例， 能不断完善法拍房的权利瑕疵预防及应对措施， 使法拍房在破解执行难中发挥更大的作用。