专业房产律师提醒购房须知十一大要点

　　一、备案价是多少

　　商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格，销售价是开盘后定的价格，一般来说销售价是会高于备案价格的。

　　商品房的预售价格变动幅度原则上是不能超过之前的备案价格的5%的，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。

　　二、成交均价是多少

　　房地产均价是整个项目楼盘中楼盘的所有房型的平均单价。该指标是说明这个楼盘的平均价格水平。房地产起价是整个项目楼盘中最低价房地产的单价。“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

　　三、容积率是多少

　　容积率。容积率很容易理解，意思就是楼盘建筑面积和楼盘用地的比，容积率越大，说明房子越密集，舒适性就越差，容积率越小，房子就越少，居住的舒适性就越好，所以说，买房子肯定尽量买容积率小的楼盘。本文由南京房产律师首发，转载请注明出处。

　　现阶段买房，如果楼盘的容积率大于2.5.那么这个楼盘肯定不是一个改善型的楼盘，现在的改善型楼盘容积率肯定要小于2.0.甚至很多人会要求容积率在1.5以下。

　　四、车位配比是多少

　　车位配比。现在的汽车已经普及了，几乎每一个家庭都有一辆汽车了，甚至很多家庭有两辆三辆汽车，停车问题是很多人都比较关注的问题，特别是一些人口比较密集的大城市的老城区，停车难的问题，基本难以解决，因为之前的楼盘，几乎都没有考到停车的问题，那时候的汽车是奢饰品。

　　随着汽车的普及，现阶段买房，车位配比就是大家比较关注的问题了，车位配比一般不能低于1:1.当然了了配比越高，后期的停车问题就越简单。

　　五、得房率是多少

　　得房率。得房率也就是业主可以使用的面积与购买的建筑面积的比，得房率越高，也就是可使用面积越高，得房率越低，说明可使用的面积越小，就说明公摊面积越大，也就越不合算。

　　得房率与之相对就是公摊面积，得房率高，公摊面积就小，得房率低，公摊面积就高。

　　得房率=套内建筑面积÷建筑面积，或得房率=1-公摊系数。

　　套内建筑面积、建筑面积和公摊系数，都可以通过置业顾问得知。

　　影响得房率最主要的因素是公摊面积的大小。套内建筑面积=建筑面积-公摊面积。在建筑面积一定的情况下，若公摊面积越大，则套内建筑面积就会越小，则得房率越小。本文由南京房产律师首发，转载请注明出处。

　　六、公摊面积是多少

　　公摊面积和得房率是一个问题两个方面，公摊面积是用绝对数指标，得房率是相对数指标。得房率=1-公摊系数，公摊系数=公摊面积÷建筑面积，

　　公摊面积和得房率可以相互验证，正确判断。本文由南京房产律师首发，转载请注明出处。

　　若一套房的公摊面积过大，则套内建筑面积越小，实际使用的面积越小，居住舒适感会下降。

　　公摊系数=公摊面积÷建筑面积，如建筑面积100㎡，公摊面积23㎡的房屋，公摊系数为23%。则依照“得房率=1-公摊系数”的公式计算，此房得房率为77%。

　　七、“五证”公示在哪里

　　“五证”是哪五证?“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个说的是你买的房子在合法的范畴，注意的是《商品房预售许可证》预售的是本楼盘的楼栋!切记：“五证”不全的楼盘千万不要买对后期办理产权证有影响，一般“五证”会在售楼处的显眼位置公示，如对证件的真实合法性有疑问可咨询当地建委。

　　八、有没有“两书”

　　“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向买房者对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件，如果遇到房子质量问题凭借此书要求开发商退房，修复，补偿的依据。不要忘记索要与妥善保存!面积存在误差怎么办?

　　九、合作银行那几家、贷款没通过定金退不退

　　在购房合同里增加这样的一个条款“在贷款审批过程中，因为非抗力因素导致了房产不能交易，房贷不能顺利获批的，合同立即无效，双方不追究法律责任，定金退还”。

　　十，绿化率。绿化率其实就是楼盘的绿化覆盖率，也就是绿化的占地面积和整个楼盘的占地面积的比，楼盘的绿化率越高，舒适性就越高。改善型楼盘的绿化率至少要达到35%以上才算是及格，楼盘的绿化率肯定也是越高越好的。

　　十一、梯户比。也就是电梯的配比，一梯两户肯定要比两梯四户的舒适性要高。本文由南京房产律师首发，转载请注明出处http://www.zylsw.com.cn/fangwumaimai/2406.html。