法院悉心调解开发商全额返还购房首付款

　　一购房人购买自己的第三套房时，在付了首付款之后恰逢国家房贷政策的调整，无法办理按揭贷款。在多次要求开发商解除购房合同退还首付款被拒后，购房人一纸诉状将开发商告上了法庭，请求法院判决解除购房合同，退还首付款。10月25日，这起房屋买卖合同纠纷案件经江苏省南通市崇川区人民法院调解，被告恒盛宝丰(南通)置业发展有限公司(以下简称宝丰置业)同意解除购房合同并退还原告孙先生首付款39万元。

　　2010年9月初，孙先生与宝丰置业签订了一份商品房买卖合同，由孙先生出资119万元购买该公司开发的一套住房。合同签订当天，孙先生支付了39万余元首付款，余款约定通过按揭贷款的方式进行支付。同年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发出《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　在随后办理贷款过程中，因孙先生所购住房为其第三套住房而无法获得银行贷款。为此，孙先生多次向开发商提出解除合同并退还首付款的要求，但均遭到拒绝。无奈之下，孙先生一纸诉状将开发商告上了法庭。

　　法庭上，开发商辩称，虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍，但并非无法履行，双方应当根据政策相应调整合同条款，合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同，即构成违约行为，应承担相应的违约责任。

　　法院经审理认为，原告孙先生的家庭住房套数已达两套，根据有关规定，涉案房屋属于暂停发放贷款的范围。因新政导致合同成立后，客观情况发生了不属于商业风险的重大变化是原告在签订合同时无法预见的，此时如果要求原告继续履行合同，对其明显不公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，原告请求法院解除合同并退还首付款的要求于法有据，应予以支持。

　　经承办法官耐心的释法说理、积极引导，原、被告双方都同意调解，最终达成了上述调解协议，双方握手言和。

　　■法官说法■

　　解除合同并退还首付款符合公平原则

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　“本案国家政策的调整即为无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例、在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。”据该案承办法官张正辉介绍，《全国民事审判工作会议纪要》中明确提出：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收到的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。”本案中，原告的家庭住房套数已达两套，因此再次购房是此次政策规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围，因此法院对原告的诉讼请求应予以支持。

　　“近年来，国家陆续出台多项房地产调控政策，房产新政的一个重要目的是遏止房价过快上涨。本案因国家调控政策等影响下导致合同不能继续履行，法院调解或判决解除购房合同都更能体现当事人的权益平衡，真正实现法律效果与社会效果的统一。”张正辉介绍说。 (来源：法律教育网)