二手房户口不迁出 上家需支付违约金

　　[案例简介]

　　2008年6月22日，史小姐通过中介向张女士购买了位于闵行区沧源路上的房屋一套。由于当时房屋户籍中挂靠有他人的户籍，故双方在合同的补充条款中约定，张女士应于2008年12月21日前迁出房屋内的所有人的户口，双方就此在购房合同中增加了“届时不迁出，卖方每日支付违约金500元”的条款。但是，直至2008年12月21日，张女士因故未能按约将留置的他人户口迁出，双方为此发生纠纷。经查，被告至今未将上述房屋内的他人户口迁出。

　　由于卖房人张女士没有将户口迁出，史小姐认为，张女士未将出售房屋中的户籍迁出，已构成违约。故提起要求张女士承担违约责任的共135天，买房人史小姐诉至法院请求依约判处张女士支付违约金6.75万元。

　　张女士却自有苦衷。称户口不属于本人，实在是力所不能及的事情。当时一直努力想将该户口迁出，但未能成功。原因有二，一是户口是第三人，现在在国外根本无法联系;二是此人是自己的的前夫，公安机关不同意办理迁出事宜，故无法将其迁出。另外，当初约定的违约金过高，请求法院予以降低。

　　日前，闵行区法院在查明张女士未能将第三人户口迁出确实存在客观原因的基础上，作出张女士支付延期迁转户口的违约金5000元的一审判决。

　　[律师评析]

　　在二手房买卖过程中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，下家如果诉讼提出要求上家迁走户口的。根据上海市高级人民法院已在2003年第3期《民事法律适用问答》中的解释，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。

　　但是买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间，并且写清楚“违约责任”，即如果到了规定的时间户口还没迁走，那么上家要赔偿违约金，直到迁走为止。这样，一旦将来发生户籍纠纷，那么按照合同中的违约责任打官司，法院将会判决违约方赔偿违约金。

　　本案中，双方对于迁出户口问题的约定属于影响当事人签订买卖合同的重要因素，史小姐要求违约方张女士承担违约责任的意见具有合理性。合同法规定,约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是，根据实际情况，双方约定的违约金计算标准过高，且张女士已经在积极履行约定义务，因此，张女士的违约确实存在客观因素。鉴此，张女士要求减少违约金数额计算比例的意见，可以采纳。史小姐要求张女士支付违约金的诉请数额，可酌情减少并予以支持。

　　[法律链接]

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百一十四条第二款　 　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

　　10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理?

　　答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。