查封房屋买卖合同是否有效？

　　查封是诉讼法规定的保全、执行措施，是人民法院依据职权作出的具有法律强制力的行为，被查封的财产不得擅自转让。就被查封的房屋而言，相关法律有明确规定，《城市房地产管理法》第38条第(2)项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。因此，在查封行为的法律效力依然存续的情况下(查封裁定未被依法取消、查封期限也未届满)，根据法律规定，房屋是不得转让的，具体而言，并不是不能实物交付，而是不能完成物权变动，即不能进行房屋产权登记过户。

　　南京房产律师认为，查封给房屋过户带来的影响是三个方面：1.无法进行过户，即使出卖方愿意履行过户义务也无法实现，即过户履行遇到了客观障碍;2.这种障碍是法律规定造成的，查封实际上是一种法律手段，是从法律上对过户的限制，并没有给标的物的事实状态造成影响，也没有使出卖方对标的物丧失处分权基础;3.这种法律上的障碍限制从理论上而言是一时性的，并不是永久的，其既不同于标的物灭失的情形，也不同于产权已变更登记到第三人名下的情形。因为查封只是一种暂时性措施，是有期限的，也存在被取消的可能(如出卖方清偿了另案债务，尽管实践中这种可能性很小，但理论上仍然存在;又或者是当事人向执行部门提起的异议成立，查封也可能被取消)，一旦查封到期或被取消，这种法律上的过户障碍就消失了。

　　查封期间对查封房进行转卖合同是否有效?南京房产律师认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。但也不应当绝对。如，一审法庭辩论终结前强制措施已被解除的，可认定合同有效。

　　出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已被解除的，可认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿以解除查封房屋强制措施的除外。