南京房产律师：购房后房产却被查封如何处理？

　　
　　购房者买二手房，签协议后房子却被查封了。最近，有不少购房者遇到这样的情况，房子被查封的原因通常是卖房者欠了钱。对此，南京房产律师提醒，购买二手房有三个注意事项，第一步就是要查明所售物业的权属情况。
　　
　　案例一
　　
　　买到查封房 购房者获赔 46 万
　　
　　2016 年 1 月，购房者刘先生与卖房人张某签订了《买卖定金协议书》《存量房买卖合同》，约定张某将案涉房产出售给刘先生，成交价 277 万余元。合同还约定，如果该房屋被查封或限制转让，导致刘先生无法取得房屋所有权，出售人构成根本违约，应以该房屋总价款的 20%向买受人支付违约金。
　　
　　协议签订后不久刘先生发现，自己购买的房产已被法院查封。细查之下刘先生得知，案涉房产在双方签约前就被外地法院查封了。无奈之下，刘先生只好将张某起诉到法院，请求法院判决双方解除合同，同时要求被告支付违约金 55 万余元。历经两审后，法院近日作出终审判决，认定卖方构成违约，判决张某支付违约金 46 万余元。
　　
　　法官认为，“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，该案案涉合同合法有效，“一方根本违约应承担总房款 20%的违约金”是合同中明确约定的，原则上应从其约定；同时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　
　　该案中，因案涉房产被查封，双方签订的买卖合同无法履行，卖方确已构成根本违约，该违约行为导致刘先生丧失购买案涉房产的机会，而案涉房产价值的攀升，即为刘先生履行合同后可以获得的利益。根据《合同法》相关规定，刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。
　　
　　不过，因该房产评估价与交易价相差 35.75 万元，上浮 30%后为 46.47 万余元。合同中约定的违约金为总房款 20%，即 55.42 万余元确实过分高于损失，因此法院最终判决被告支付违约金46.47 万余元。
　　
　　案例二
　　
　　买房被查封 中介赔 7 成损失
　　
　　2013 年 9 月 12 日，林女士看中了一套房产，经中介牵线搭桥，购房者林女士、卖方徐先生与中介公司三方共同签订了《房地产居间合同》，约定徐先生将其名下房产以 280 万元的价格出售给林女士；中介佣金 2.8 万元由林女士支付。在合同中，徐先生保证该房产“不存在任何抵押、质押、查封等情形”。同一天，林女士与徐先生签订《房产预约买卖合同》。
　　
　　合同签订后，林女士陆续向卖方支付了购房款。但随后林女士发现，案涉房产已被法院依法查封，并委托拍卖公司进行了拍卖，最终该房产由其他买受人竞得。
　　
　　林女士向警方报案称被合同诈骗，经公安机关立案侦查，该案告破，警方追缴款项 50 万元，林女士最终领回 50 万元购房款。林女士认为，自己付了钱却拿不到房，中介公司负有责任。为此，林女士起诉中介公司，要求赔偿其损失，即支付购房款被占用期间的利息。
　　
　　经审理，法院作出终审判决，要求中介公司承担 70%的责任，即赔偿林女士 7 成的损失。
　　
　　法官表示，中介公司在进行服务时应尽到必要、审慎的审查核实及如实告知义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务。而购房者林女士作为合同当事人，在签订合同时亦负有必要的注意义务。
　　
　　综合考虑双方当事人的过错程度，法院酌定林女士自行承担 30%的损失，中介公司承担 70%的赔偿责任。
　　
　　南京房产律师提醒：
　　
　　如何避免买到查封房遭受损失？对此律师提醒，购买二手房时有 3 个注意事项。
　　
　　首先要先到房地产管理部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；
　　
　　其次，可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；
　　
　　第三，在未明确该房产的抵押查封情况下，也应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式购房。
　　
　　同时，购房者还可以和出卖人约定，将购房款项交由第三方保管，待房屋办理好过户手续后，再交付给卖房人。一旦发生纠纷，购房者可以将购房款要回来。
　　
　　另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，以保障自己的权利。