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房产律师如何为一房二卖购房人维权

发表时间:2018-04-11 08:57:44    作者:南京房地产律师网    来源:南京房产律师    点击:
 
  
  最近随着房屋价格的不断高企,一房二卖的现象也日益突出,所谓一房二卖,就是房主将同一套房屋先后卖给两个买受人,从而实际上只有一个买受人能够取得房屋的所有权,另一位买受人利益将会受到很大的损失。那么作为南京非常知名的房产律师,南京房产律师团队有哪些策略来保护买方的合法权益呢?
  
  首先,一房二卖行为在某些情况下构成刑事犯罪,可以依法追究刑事责任。一房二卖,如果具有非法占有的目的,可以构成合同诈骗罪。只要证明卖方在订立合同的时候,具有非法占有买方的合同价款、定金的目的,或者在订立合同的时候根本就不具备交付房屋的条件,向公安机关报案,追究卖方的刑责。特别是对于房主将同一套房子,反复出售给多人,以骗取房款的情况,显然不是能用将房子卖取高价或暂时筹措资金等借口可以搪塞的,显然具有非法占有目的。当然,是否追究卖方刑事责任的主动权是在买方手上,如果卖方能够充分弥补买方的损失,双方达成和解,买方也可以选择不向有关机关进行举报,不要求追究其刑事责任。
  
  第二,买方可以要求对方赔偿最高相当于一倍已付房款的金额。买方除了可以要求卖方返还自己已经支付的定金、预付款或者购房款之外,还可以要求其增加赔偿最高相当于自己已经支付的购房款一倍的金额。这部分赔偿的性质是属于惩罚性赔偿,和买方实际遭受的损失无关。当然,这个一倍金额是上限,法院可以加以调整。比如房价为100万元,买方已经向卖方支付了50万元,另50万元双方约定通过银行贷款支付,但由于卖方一房二卖,买卖合同无法履行,买方可以要求卖方向其赔偿50万元,但法院经过审核之后可以将该金额变更为30万。
  
  第三,除了上文提及的惩罚性赔偿之外,买方还可以请求卖方赔偿其因为受房价上涨而遭受的损失。比如原来双方约定的房价为100万元,现在同样地段、同样面积的房屋价格增加为200万元,买方可以就房屋价格增加的100万请求卖方对其予以赔偿。
  
  第四,买方的代理律师会尽量使房屋最后能判归买方所有。这里面又分几种情况:1、如果买方已经办理了产权证,则房屋属于买方所有,即使卖方将其出售给他人,其出售行为在物权上亦不发生效力。
  
  2、如果买方未办理产权证,卖方又将该房屋售予他人并办理产权证,他人取得该房屋时善意有偿,则买方无法取得该房屋的所有权,只能向卖方主张赔偿责任。
  
  3、如果买方未办理产权证,卖方与他人串通出让产权并办理登记,他人明知该房屋已经出售且未实际支付对价款,则转让行为无效,买方可主张房屋所有权。
  
  4、如果买方已经办理了预告登记,则除非存在合同无效的情况,买方可以获得房屋的所有权。
  
  5、两个买受人都未办理房屋所有权转让登记,也没有办理预告登记的情况之下,法院根据各种因素综合考虑。总体来说,先签合同比后签订合同优先;已经实际居住的比未实际居住的优先;已经支付价款的比未支付价款的优先;存在实际居住需求的比只以投资为目的购房的优先。


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房产律师网首席南京律师姬传生,房地产经济师,兼职不动产法学教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律协会员,十九年专业房产律师,十五年高校教师,两届徐州市政协委员,精通南京买卖二手房律师业务,办理房屋遗产分割继承和房产买卖合同案件,处理商业用房租赁和房屋征收纠纷.解答南京安置房二手房交易法律咨询.
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