内部认购书和外部认购书有什么区别？

 

　　

　　在实践中，商品房认购书分为外部认购书和内部认购书两种。对于在房地产开发商已取得商品房预售资格之后签订的外部认购书的法律效力， 不论从法律上还是理论上都没有太大的争议。这里，南京房产律师主要针对在开发商尚未取得预售资格时就签订的内部认购书的法律效力的认定进行分析。

　　

　　根据我国《城市房地产管理法》第四十五条16、《商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第二条17以及《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售要求取得预售许可证明， 若是在没有取得商品房预售许可证明的条件下就签订的商品房预售合同应当是无效合同， 但是在起诉前又取得了商品房预售许可证明的，该商品房预售合同可以认定有效。同时根据《合同法》第五十条18规定，违反法律法规强制性规定的合同应当属无效合同。因此，有人认为这种内部认购书就不具有法律效力。

　　

　　但是南京房产律师认为这样的认定是不合理的。首先，商品房认购书是预约合同而不是商品房预售合同。所以以《商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第二条的规定来判定内部认购书的效力显然是不可以的。

　　

　　其次，虽然《城市房地产管理法》第四十五条规定，预售要在取得商品房预售许可证明之后才可以进行。但是，认购在预售开始之前就已经进行了。认购书的性质是预约合同， 其约定的内容是当事人双方在将来签订正式的预售或买卖合同。因此，不能以是否取得预售证明来认定认购书的效力，而应当以合同效力判断的一般规定进行认定。取得预售许可只是开发商履行认购协议的条件之一，如果开发商在认购书约定的签订商品房买卖合同的时限内未取得预售许可， 实际上构成了对认购书的违约，理应承担违约责任。 19最后，在预约合同法律制度的价值中，学者认为其具有融资的作用。在房地产交易市场中，认购书多是在取得预售许可证之前就签订了，而开发商在与认购人签订认购书时都会收取一定的定金或是部分房屋预付款甚至房屋全款， 其目的也是房地产商为了尽快的回笼资金。因此，若是不承认内部认购书的法律效力，认购人会因为担心其合法权益不能得到有效的保护而不愿意同开发商签订认购书，那么认购书融资的作用就会大大减低。

　　

　　因此，南京房产律师认为，不论是从认购书的预约性质上来说，还是从保护购房人的合法权益、从认购书的融资作用来说，都应当认定内部认购书具有同外部认购书一样的法律效力。