南京房产律师解析限购、限贷情况下能否退房

 

　　最近几年，随着货币流动性的不断增加，大量的资金从股市和银行流入房市，许多投资客也在房市中寻求发财致富的机会。为了抑制房价，很多地方政府纷纷出台房屋限购的政策，比如北京南京等城市，规定本地区居民只能购买两套住房，在本地缴纳社保的外地居民，可以购买一套住房等等。而且，在购房者购买第二套住房的时候，还要提高首付比例，很多城市规定，第一次购房首付比例必须达到30%，二次购房首付比例至少达到50%,这种措施就是很多严重依赖于银行贷款的投资客，受到了空前的打击，因为缺乏资金而无法炒房，抑制了房价的疯狂上涨。应该说，地方政府的这种宏观调控行为，其目的是为了挤出房价的水分，保障本地市民的民生居住需求，但同时也给商品房和二手房的买卖带来了一定风险。南京房产律师作为在房地产领域执业多年的省级律师事务所的资深合伙人，在办案过程中也经常遇到由于地方政府的调控政策而导致购房者无法顺利办理房屋贷款等现象。此时，由于开发商往往对办理银行贷款进行了一定的承诺，购房者对这种现象的出生出现并没有心理准备，因此短时期也难以筹措一大笔钱来支付购房全款。那么，遇到这种情况，应该如何解决呢？所造成的损失责任又如何进行分担呢？下面就由省直律所房产部主任、资深房产律师南京房产律师为您进行深入分析解读。

　　

　　首先，所谓限购，就是对于本市居民和非本市居民能够购买多少房屋作出明确的规定，比如说南京市规定本市居民一户只能购买两套商品住宅，非本市居民需要提交社保缴费证明或者纳税证明购买一套商品住宅，单身的市民只能购买一套商品住宅。这种情况之下，如果房屋买卖合同签订的时候，限购令还没有下达，但是进行网签备案的时候，限购令却已经下达了，就无法将已经签订的合同进行网签备案，也无法过户交易。由于这种情况下，即使购房者拥有充分的资金，政府的强制性的政策要求，房屋买卖行为无法完成，合同无法履行，双方对这种局面都没有责任。在这种情况之下，合同可以解除，出卖方将已收的房屋价款退还给买受人，互不承担违约责任。

　　

　　其次，限贷是指，政府对于首套房和第二套房的贷款成数，以及借款人所要满足的信用要求等进行了一定的限制。比如有些城市甚至规定，首套房还有贷款未结清的，二套房的首付比例不能低于50%，甚至70%。这种强制性的规定，大大提高了购房的资金门槛。此时如果购房者主要是利用银行贷款进行购房，限贷政策实行之后，可能就无法拿出购房的资金，从而必须退房。如果购房者和出卖方所签订的房屋买卖协议中，没有涉及到购房者使用银行贷款进行购房，或者并没有把购房者申请到银行贷款作为购房的先决条件，那么购房者因为首付比例提高，而无法申请到银行贷款，从而不能如期支付购房款的行为是否构成违约呢？而在有些情况下，购房者和出卖方订立的房屋买卖协议中，又包含了出卖方协助购房者申请贷款的条款，在这种情况下又如何区分双方责任呢？

　　

　　南京房产律师认为，在这种情况下，购房政策的变更并非是双方可以预见到的事实，但是也并非完全不可抗拒、不能避免的，因此不构成不可抗力：在限贷令下达之后，购房者仍然有可能通过各种方式筹措足够的首付从而成功申请贷款，限贷政策对于每一购房者所发生的法律后果并非完全相同的。然而，这一政策的变更确实也使得在很多情况下，购房者如果继续履行合同、购买房屋，事实上变得极其困难，甚至必须要借高利贷来筹措首付款，这从公平合理的角度显然是不妥的。因此，购房者可以主张限贷政策构成合同法上所规定的“情势变更”，请求卖方归还已经收取的定金、预付款等款项并且解除合同。