逾期交房，法院应当如何确定违约金的具体数额?

商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接收商品房的书面协议。商品房预售有以下几个特征：

第一，预售的标的物是尚未建成的房屋；

第二，依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋所有权，亦称期待权；

第三，法律并未禁止商品房预购人在商品房实际交付之前转让给第三人；

第四，从合同成立到标的物交付需要较长的周期。

——摘自《房地产案件立案标准》，刘学文主编，人民法院出版社2009年7月第1版

在逾期交付房屋的情况下,开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的,法院应当如何确定违约金的具体数额?

《民法典》合同编第五百八十五条第二款、第三款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十三条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此,人民法院可以参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为当事人遭受损失的依据,来确定违约金的具体数额。

司法实践中,开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的,应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的,应当予以支持。

【案例及索引】李某勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案

一审:重庆市壁山县法院(2012)璧法民初字第01064号

二审:重庆市第一中级人民法院(2013)渝一中法民终字第01501号