租赁物毁损的原因，是否影响出租人的维修义务？

　　《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”其中对租赁物的维修义务，简称为维修义务，有些立法称作修缮义务，是指租赁物毁损致不适合于约定的使用、收益的状态时，出租人应予修复的义务。

　　出租人维修义务的成立，应当满足如下要件：第一，租赁物本身存在缺陷;第二，租赁物有维修的必要;第三，租赁物有维修的可能;第四，当事人无相反的约定。

　　租赁物毁损的原因如何，是否影响出租人的维修义务?

　　南京房屋租赁律师认为，应当首先厘清维修义务与维修费用承担之间的关系。

　　就维修义务的承担主体而言，租赁物毁损，就应由出租人负责维修，即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致，也应如此。因为使租赁物适合于约定的使用、收益乃租赁的本质特征所在，租赁物一旦出现缺陷，出租人就应加以消除。这种不问租赁物毁损原因一律使出租人承担维修义务的观点，符合<合同法》第220条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，因为该条规定并未区分租赁物毁损的原因。当然，当事人另有约定的，依其约定。

　　就维修费用的承担而言，租赁物毁损系由承租人的原因所致的，维修费用的相应部分由承租人负担;非因承租人的原因(包括不可抗力、通常事变)造成的场合，维修费用由出租人承受。这种区分租赁物毁损的原因而确定维修费用负担主体的见解，符合《合同法》第219条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，以及第222条关于“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定。因为这两条所说的损害赔偿可以容纳维修费用。在整体上权衡，不违背公平正义。

　　需要指出，出租人并非在任何情况下均需承担维修义务。实际上，在承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的情况下，出租人可以援用《合同法》第219条的规定，通过解除租赁合同而免负维修义务。在承租人因其他过错导致租赁物毁损的情况下，租赁合同若属不定期租赁，出租人可以援用《合同法》第232条的规定，通过解除租赁合同而达到免负维修义务的结果。