房产律师解析：租赁小产房法律风险知多少

　　长此以来，中国有所谓小产权房的概念，而所谓小产权房不是一个法律概念，而只是人们在现实生活中一种称谓，指的是将未取得合法手续，未取得国有土地使用权证、规划许可证和施工许可证，但是作为商品房开发建设并向城市居民违规出售的建设在集体土地上上的房屋。大多数所谓小产权房的产权证，是由乡镇街道、村民委员会甚至公司颁发的，有些甚至没有房产证。这样的房产，一般比三证齐全的合法合规商品房便宜很多，许多为了满足自身居住需求的居民会购买这样的房屋，有些公司为了经营办公需要也会向村民村民租赁这样的房屋。事实上，这样的租赁行存在很大的风险，并可能导致法律纠纷，南京房产律师作为在省级房地产律师事务所执业多年的资深律师，处理过多起类似案件，感觉自己有责任对社会大众进行必要的提示。

　　首先，小产权房的租赁合同关系是不合法的，不受法律保护。根据中华人民共和国房地产管理法的相关规定，房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的行为，而住房和城乡建设部所颁布的商品房屋出租管理办法，也明确规定违法建筑不得用于出租。小产权房未获得土地使用权证、规划许可证和建筑施工许可证，无法办理合法房产证，明显属于违法建筑，其出租行为，不受法律保护。小产权房在出租之中，无法到有关部门办理房屋租赁证，无法建立合法有效的租赁关系。

　　其次，小产权房因为属于违法建筑，一般也不会履行消防验收手续，往往不符合消防安全要求。公安消防部门可以因为该房屋违反消防法的规定，对其责令限期整改，并禁止其投入使用，此时承租方的利益就会受到很大的损害。虽然小产权房并不绝对是必须经过消防验收的房屋，但当公司企业和个体工商户承租小产权房，用于开设酒店、商铺、宾馆或者办公场所等可能存在公众聚集的公开场所时，就必须通过公安消防机构的验收。如果未通过验收的，承租方就无法继续经营，租赁合同的继续履行也只是一纸空文。虽然租赁合同并不因此而必然无效，但其显然无法对抗行政机关的依法查处。

　　第三，小产权房是违法建筑，一般不会经过竣工验收。按照中华人民共和国建筑法的规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，而最高人民法院的相关司法解释也规定出租人未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前，取得规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。而现实中大部分的小产权房，既没有规划许可证，也不可能在纠纷发生后的一审辩论终结前取得建设工程规划许可证，其租赁合同自始无效，承租人的利益处于很大的风险之中。

　　南京房产律师在此建议，承租房屋一定要选择正规建设的商品房，可要求其出示土地使用权证和房屋所有权证，经过消防安全验收的相关文件，以保证租赁房屋的权属完整有效，承租人入住后可顺利开展经营活动。